Διαχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης - τύπου "AirBNB"
Ολοκληρωμένες Υπηρεσίες Διαχείρισης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Παρουσίαση
Στη Maryland Property Services, ειδικευόμαστε στην πλήρη διαχείριση ακινήτων για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Αναλαμβάνουμε κάθε στάδιο της διαδικασίας με στόχο τη μεγιστοποίηση των εσόδων σας και την προσφορά μιας μοναδικής εμπειρίας φιλοξενίας στους επισκέπτες.
Με επαγγελματισμό, διαφάνεια και συνεχή υποστήριξη, διασφαλίζουμε ότι η επένδυσή σας αξιοποιείται στο μέγιστο δυνατό βαθμό.
Πλήρης Παροχή Υπηρεσιών
Με προμήθεια 20% επί των κρατήσεων, προσφέρουμε:
- Εκτίμηση καταλληλότητας ακινήτου
- Δημιουργία και προβολή καταχώρησης στις μεγαλύτερες πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo)
- Δυναμική διαχείριση τιμών με λογισμικό Pricelabs
- Πλήρης διαχείριση λογαριασμών και κρατήσεων
- Υπηρεσίες καθαριότητας από επαγγελματικά συνεργεία
- Συντήρηση και τεχνική υποστήριξη 24/7
- Δηλώσεις διαμονών στην ΑΑΔΕ
- Μηνιαίες αναφορές εσόδων-εξόδων με διαφάνεια
Αναλυτική Περιγραφή Υπηρεσιών
1. Εκτίμηση Ακινήτου
- Δωρεάν αξιολόγηση του χώρου βάσει θέσης, κατάστασης και εξοπλισμού
- Έρευνα ανταγωνισμού και προτάσεις για βελτιώσεις
- Συμβουλές για βέλτιστη αξιοποίηση της επένδυσης
2. Δημιουργία και Προώθηση Καταχώρησης
- Στήσιμο καταχώρησης σε Airbnb, Booking, Vrbo και δική μας ιστοσελίδα
- Αναλυτικές περιγραφές και επαγγελματική φωτογράφιση
- Προώθηση σε κοινωνικά δίκτυα για αυξημένη προβολή
- Συνεχής βελτιστοποίηση της καταχώρησης
3. Διαχείριση Κρατήσεων και Τιμολόγησης
- Διεκπεραίωση κρατήσεων από όλες τις πλατφόρμες και το δικό μας site
- Δυναμική τιμολόγηση βάσει εποχικότητας και διαθεσιμότητας (Pricelabs)
- Πρόσβαση ιδιοκτήτη σε σύστημα διαχείρισης κρατήσεων (channel manager)
- Αποφυγή διπλοκρατήσεων με συγχρονισμό ημερολογίων
4. Καθαριότητα και Συντήρηση
- Υπηρεσίες καθαριότητας από εξειδικευμένα συνεργεία φιλοξενίας
- Παροχή ποιοτικού ιματισμού (σεντόνια, πετσέτες)
- Έλεγχος ακινήτου μετά από κάθε καθαρισμό
- Άμεση αποκατάσταση βλαβών, αντικατάσταση επίπλων και εξοπλισμού
5. Υποστήριξη Επισκεπτών (24/7)
Παρέχουμε ολοκληρωμένη υποστήριξη σε επτά βασικές κατηγορίες:
- Τεχνική Υποστήριξη & Συντήρηση
(προβλήματα κλειδιών, ηλεκτρικών συσκευών, υδραυλικά κ.λπ.) - Παροχές & Προμήθειες
(επιπλέον σεντόνια, μαξιλάρια, κουβέρτες, καφετιέρες κλπ.) - Άμεση Παρουσία & Βοήθεια
(υποδοχή, οδηγίες λειτουργίας συσκευών, πρακτική υποστήριξη) - Διαχείριση Εκτάκτων Αναγκών
(π.χ. κλοπές, προβλήματα υγείας, επικοινωνία με γιατρούς) - Τοπικές Πληροφορίες & Concierge
(κρατήσεις ταξί, εστιατόρια, εκδρομές, τουριστικές πληροφορίες) - Καθαριότητα & Ενδιάμεση Υποστήριξη
(επιπλέον καθαρισμός και αλλαγή λευκών ειδών κατά τη διαμονή) - Δηλώσεις Διαμονών στην ΑΑΔΕ
Αναλαμβάνουμε εντελώς δωρεάν τις δηλώσεις διαμονών μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ, απαλλάσσοντας σας από λογιστικά κόστη και διαδικασίες.
Αμοιβές και Όροι Συνεργασίας
Αμοιβή Διαχείρισης:
20,00% + ΦΠΑ επί των καθαρών εσόδων από διαμονές.
Ανάλυση ποσοστού:
- 10% για διαχείριση κρατήσεων και πλατφορμών
- 5% για τεχνική υποστήριξη και concierge
- 2,5% για διαχείριση καθαριότητας
- 2,5% για παρακολούθηση και πληρωμή λογαριασμών
Σημειώσεις:
- Η αμοιβή δεν εφαρμόζεται στο κόστος καθαριότητας ή την προμήθεια
πλατφορμών. - Σε περίπτωση αφαίρεσης κάποιας υπηρεσίας, το ποσοστό μειώνεται
αναλογικά.
Περιλαμβάνεται: Ιματισμός, προαιρετική υποδοχή, έλεγχος για κλοπές.
Αμοιβή Maryland vs Αμοιβή Ανταγωνισμού
Παράδειγμα υπολογισμού με απλά νούμερα (ίδιο booking – δύο τρόποι χρέωσης)
Παράδειγμα κράτησης
Το παρακάτω παράδειγμα παρουσιάζει μια τυπική κράτηση 3 διανυκτερεύσεων και τον τρόπο που υπολογίζεται η αμοιβή διαχείρισης με δύο διαφορετικά μοντέλα.
Περιγραφή | Υπολογισμός | Ποσό |
Διαμονή | 3 νύχτες × 100€ | 300,00€ |
Καθαριότητα | 40,00€ | |
Τέλος Ανθεκτικότητας (Κλιματικής Κρίσης) | 3 × 1,50€ | 4,50€ |
Σύνολο επισκέπτη | 344,50€ | |
Προμήθεια πλατφόρμας | 15% × 344,50€ | 51,68€ |
Payout πριν από εταιρεία διαχείρισης | 344,50€ − 51,68€ | 292,82€ |
Σύνοψη καθαρών αποδόσεων ιδιοκτήτη
Τα δύο μοντέλα χρέωσης
Μοντέλο 1: Αμοιβή Ανταγωνισμού (Gross) | Μοντέλο 2: Αμοιβή Maryland (Καθαρή βάση) |
Υπολογισμός: 20% × 344,50€ Αμοιβή: 68,90€ | Βάση: 344,50€ − 40,00€ − 51,68€ = 252,82€ Υπολογισμός: 20% × 252,82€ Αμοιβή: 50,56€ |
Σύγκριση στο ίδιο booking
Σενάριο | Βάση υπολογισμού | Αμοιβή |
Ανταγωνισμός (Gross) | 344,50€ | 68,90€ |
Maryland (Καθαρή βάση) | 252,82€ | 50,56€ |
Κέρδος ανά κράτηση με Maryland: 18,34€
Τι σημαίνει αυτό σε μηνιαία βάση
Κρατήσεις/μήνα | Κέρδος/κράτηση | Κέρδος/μήνα |
10 | 18,34€ | 183,40€ |
15 | 18,34€ | 275,10€ |
25 | 18,34€ | 458,50€ |
Συμπέρασμα Το ίδιο booking. Δύο τρόποι χρέωσης. Καθαρή διαφορά. Προμήθεια στο σωστό ποσό, όχι στο φουσκωμένο. Μετρήσιμο όφελος σε κάθε κράτηση. |
Πραγματική Απόδοση Εσόδων
Σύγκριση: Α.Φ.Μ. Maryland (Εταιρεία) vs Α.Μ.Α./Α.Φ.Μ. Ιδιοκτήτη (Φυσικό Πρόσωπο)
Υπολογισμός με καθαρό έμβασμα πλατφόρμας 25.000 € (μετά προμήθειας)
Ακαθάριστες κρατήσεις (gross): 29.411,76 €
Προμήθεια πλατφόρμας (15%): –4.411,76 €
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net): 25.000,00 €
Καθαριότητα (έτους) – ενδεικτικά 10%: 2.500,00 €
Βάση αμοιβής Maryland: 25.000 – 2.500 = 22.500,00 €
Αμοιβή Maryland 17,5%: 3.937,50 €
Με Φ.Π.Α. 24% (στο φυσικό πρόσωπο): 4.882,50 €
Σημαντικές Επισημάνσεις
Παράμετρος | Α.Φ.Μ. Maryland (Εταιρεία) | Α.Μ.Α./Α.Φ.Μ. Ιδιοκτήτη (Φυσικό Πρόσωπο) |
Ακαθάριστα έσοδα (κρατήσεις – gross) | 29.411,76 € | 29.411,76 € |
Προμήθεια πλατφόρμας (15%) | –4.411,76 € | –4.411,76 € |
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net) | 25.000,00 € | 25.000,00 € |
Φόρος διαμονής / ανθεκτικότητας (2 €/διανυκτ.) | –300,00 € | –300,00 € |
Φ.Π.Α. διαμονής 13% | –3.250,00 € | — |
Δημοτικός φόρος 0,5% | –125,00 € | — |
Καθαριότητα (έτους) | –2.500,00 € | –2.500,00 € |
Αμοιβή Maryland (17,5%) | –3.937,50 € (χωρίς Φ.Π.Α.) | –4.882,50 € (με Φ.Π.Α. 24%) |
Τέλος επιτηδεύματος (50€/μήνα) | –600,00 € | — |
Κόστος λογιστή (60€/μήνα) | — | –720,00 € |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο | 14.287,50 € | 16.597,50 € |
💡 Εκπεστέα έξοδα & φορολόγηση (Φόρος Εισοδήματος)
Παράμετρος | Α.Φ.Μ. Maryland (Εταιρεία) | Α.Μ.Α./Α.Φ.Μ. Ιδιοκτήτη (Φυσικό Πρόσωπο) |
Εκπεστέα έξοδα (λειτουργικά, αναλώσιμα, service, αποσβέσεις κ.λπ.) | ✅ 45% × 29.411,76 € = 13.235,29 € | ❌ Μη εκπεστέα |
Επιπλέον εκπεστέο: προμήθεια πλατφόρμας | ✅ 4.411,76 € | ❌ — |
Σύνολο εκπεστέων | 17.647,05 € | 0 € |
Φορολογητέο κέρδος/εισόδημα | 29.411,76 – 17.647,05 = 11.764,71 € | 29.411,76 € |
Φόρος εισοδήματος | 22% × 11.764,71 = 2.588,24 € | Κλιμακωτά: 12.000×15%=1.800 € + 12.000×25%=3.000 € + 5.411,76×35%=1.894,12 € → 6.694,12 € |
✅ Τελικό Καθαρό Εισόδημα (συνδυαστικά)
Παράμετρος | Maryland (Α.Φ.Μ. Εταιρείας) | Φυσικό Πρόσωπο (Α.Μ.Α. Ιδιοκτήτη) |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο (από το 1ο μέρος) | 14.287,50 € | 16.597,50 € |
Μείον φόρος εισοδήματος (από το 2ο μέρος) | –2.588,24 € | –6.694,12 € |
Τελικό καθαρό εισόδημα | 11.699,26 € | 9.903,38 € |
Σημαντική διευκρίνιση (για να υπάρχει σωστή εικόνα):
Οι φόροι διαμονής (τέλος ανθεκτικότητας, παρεπιδημούντων και ο ΦΠΑ διαμονής) είναι υποχρεωτικές κρατήσεις που η αγορά τις έχει πλέον ενσωματώσει στο επίπεδο των τιμών.
Πρακτικά, μετά την καθιέρωσή τους, οι τιμές διαμορφώθηκαν πανελλαδικά έτσι ώστε οι χρεώσεις αυτές να μην “τρώνε” την καθαρή απόδοση όπως φαίνεται αρχικά στο χαρτί, αλλά να αντισταθμίζονται από το νέο price level της αγοράς.
Γι’ αυτό και το “από 29.411,76 € πώς έφτασα χαμηλότερα στα 11.699,26 € και 9.903,38 € αντίστοιχα” δεν είναι πραγματική απώλεια ίδιου μεγέθους στην πράξη.
____________________________________________________________
🔴 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Με τα παραπάνω δεδομένα, το μοντέλο με Α.Φ.Μ. Maryland (Εταιρεία) οδηγεί σε υψηλότερο τελικό καθαρό κατά περίπου +1.796 € / έτος, λόγω της φορολόγησης επί του καθαρού κέρδους και της δυνατότητας έκπτωσης εξόδων (μαζί με την προμήθεια πλατφόρμας).
Σύγκριση Διαχείρισης: ΑΦΜ Εταιρείας Ιδιοκτήτη vs ΑΦΜ Maryland
Σπάνιο σενάριο ιδιοκτήτη-εταιρείας — συγκρίσιμα νούμερα με κοινή βάση παραδείγματος
Στη σελίδα μας αναλύουμε εκτενώς τα δύο συχνότερα μοντέλα της αγοράς (Φυσικό Πρόσωπο και ΑΦΜ Maryland). Παρακάτω παρουσιάζουμε και τη σπανιότερη περίπτωση «ΑΦΜ Εταιρείας Ιδιοκτήτη», ώστε να υπάρχει πλήρης εικόνα για ιδιοκτήτες που διαθέτουν ήδη εταιρικό σχήμα ή επιθυμούν εταιρική εκμετάλλευση.
Κοινή βάση παραδείγματος (ετήσια)
Παράμετρος | Τιμή |
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net, μετά προμήθειας) | 25.000,00 € |
Ακαθάριστες κρατήσεις (gross) | 29.411,76 € |
Προμήθεια πλατφόρμας (15%) | –4.411,76 € |
Καθαριότητα (έτους) – ενδεικτικά 10% | –2.500,00 € |
Τέλος ανθεκτικότητας (ενδεικτικά) | –300,00 € |
Βάση αμοιβής Maryland | 25.000,00 – 2.500,00 = 22.500,00 € |
Αμοιβή Maryland 17,5% | 3.937,50 € |
Εκπεστέα έξοδα (ενδεικτικά) | 45% × 29.411,76 = 13.235,29 € |
Επιπλέον εκπεστέο: προμήθεια πλατφόρμας | 4.411,76 € |
Σύνολο εκπεστέων (ενδεικτικά) | 17.647,05 € |
Φορολογητέο κέρδος/εισόδημα (ενδεικτικά) | 29.411,76 – 17.647,05 = 11.764,71 € |
Μέρος 1 — Μερικό καθαρό υπόλοιπο (πριν τον φόρο εισοδήματος)
Παράμετρος | ΑΦΜ Εταιρείας Ιδιοκτήτη (σπάνιο) | ΑΦΜ Maryland |
Ακαθάριστα έσοδα (κρατήσεις – gross) | 29.411,76 € | 29.411,76 € |
Προμήθεια πλατφόρμας (15%) | –4.411,76 € | –4.411,76 € |
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net) | 25.000,00 € | 25.000,00 € |
Φόρος διαμονής / ανθεκτικότητας (ενδεικτικά) | –300,00 € | –300,00 € |
Φ.Π.Α. διαμονής 13% (επιχειρηματική λειτουργία) | –3.250,00 € | –3.250,00 € |
Δημοτικός φόρος / τέλος παρεπιδημούντων 0,5% | –125,00 € | –125,00 € |
Καθαριότητα (έτους) | –2.500,00 € | –2.500,00 € |
Αμοιβή διαχείρισης | –3.937,50 € | –3.937,50 € |
Τέλος επιτηδεύματος (50€/μήνα) | –600,00 € | –600,00 € |
Κόστος λογιστή (60€/μήνα) | –720,00 € | — |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο | 13.567,50 € | 14.287,50 € |
Μέρος 2 — Εκπεστέα έξοδα & φόρος εισοδήματος (ενδεικτικό)
Οι παρακάτω υπολογισμοί είναι ενδεικτικοί και σκοπό έχουν να αποτυπώσουν τη λογική σύγκρισης με κοινή βάση παραδείγματος.
Παράμετρος | ΑΦΜ Εταιρείας Ιδιοκτήτη (σπάνιο) | ΑΦΜ Maryland |
Σύνολο εκπεστέων (ενδεικτικά) | 17.647,05 € | 17.647,05 € |
Φορολογητέο κέρδος/εισόδημα (ενδεικτικά) | 11.764,71 € | 11.764,71 € |
Φόρος εισοδήματος (ενδεικτικά) | 2.588,24 € | 2.588,24 € |
Μέρος 3 — Τελικό καθαρό εισόδημα (συνδυαστικά)
Παράμετρος | ΑΦΜ Εταιρείας Ιδιοκτήτη (σπάνιο) | ΑΦΜ Maryland |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο (από Μέρος 1) | 13.567,50 € | 14.287,50 € |
Μείον φόρος εισοδήματος (από Μέρος 2) | –2.588,24 € | –2.588,24 € |
Τελικό καθαρό εισόδημα | 10.979,26 € | 11.699,26 € |
Διαφορά υπέρ Maryland | — | +720,00 € / έτος |
Συμπέρασμα
- Ακόμη και στο σπάνιο σενάριο «ΑΦΜ Εταιρείας Ιδιοκτήτη», το ΑΦΜ Maryland εμφανίζει υψηλότερο τελικό καθαρό στο ίδιο ενδεικτικό παράδειγμα.
- Η σύγκριση γίνεται με κοινή βάση παραδείγματος και ενδεικτικές παραδοχές (π.χ. 45% εκπεστέα).
- Για ακριβή προσαρμογή ανά ακίνητο/λειτουργία, τα νούμερα επαναϋπολογίζονται με τα πραγματικά δεδομένα.
Αμοιβή & Φορολογία: Ανταγωνιστής (Φυσικό Πρόσωπο) vs Maryland (ΑΦΜ Maryland)
Ενδεικτικό ετήσιο παράδειγμα με κοινή βάση — αμοιβή + φορολογική εικόνα
Παρακάτω παρουσιάζονται δύο σενάρια διαχείρισης με ίδια βάση δεδομένων, ώστε να αποτυπωθεί καθαρά η διαφορά τόσο στην αμοιβή διαχείρισης όσο και στο τελικό καθαρό αποτέλεσμα.
Κοινή βάση παραδείγματος (ετήσια)
Παράμετρος | Ποσό |
Ακαθάριστες κρατήσεις (gross) | 29.411,76 € |
Προμήθεια πλατφόρμας (15%) | –4.411,76 € |
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net) | 25.000,00 € |
Καθαριότητα (έτους – ενδεικτικά 10% του net) | –2.500,00 € |
Τέλος ανθεκτικότητας (ενδεικτικά) | –300,00 € |
Σενάριο Α — Φυσικό Πρόσωπο + Ανταγωνιστής (αμοιβή επί του συνόλου / gross)
Ανάλυση αμοιβής
Στοιχείο | Ποσό |
Αμοιβή ανταγωνιστή | 20% × 29.411,76 = 5.882,35 € |
Φ.Π.Α. 24% στην αμοιβή | +1.411,76 € |
Σύνολο αμοιβής (με Φ.Π.Α.) | 7.294,11 € |
Ανάλυση αποτελέσματος & φορολογίας
Παράμετρος | Ποσό |
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net) | 25.000,00 € |
Μείον τέλος ανθεκτικότητας | –300,00 € |
Μείον καθαριότητα | –2.500,00 € |
Μείον αμοιβή ανταγωνιστή (με Φ.Π.Α.) | –7.294,11 € |
Μείον κόστος λογιστή (ενδεικτικά) | –720,00 € |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο | 14.185,89 € |
Μείον φόρος εισοδήματος (ενδεικτικά) | –6.694,12 € |
Τελικό καθαρό | 7.491,77 € |
Σενάριο Β — Maryland (σωστή βάση αμοιβής + λειτουργία στο ΑΦΜ Maryland)
Ανάλυση αμοιβής Maryland
Στοιχείο | Ποσό |
Βάση αμοιβής Maryland | 25.000,00 – 2.500,00 = 22.500,00 € |
Αμοιβή Maryland 17,5% | 3.937,50 € |
Ανάλυση αποτελέσματος & φορολογίας
Παράμετρος | Ποσό |
Καθαρό έμβασμα πλατφόρμας (net) | 25.000,00 € |
Μείον τέλος ανθεκτικότητας | –300,00 € |
Μείον Φ.Π.Α. διαμονής 13% (ενδεικτικά) | –3.250,00 € |
Μείον τέλος παρεπιδημούντων 0,5% (ενδεικτικά) | –125,00 € |
Μείον καθαριότητα | –2.500,00 € |
Μείον αμοιβή Maryland | –3.937,50 € |
Μείον τέλος επιτηδεύματος (ενδεικτικά) | –600,00 € |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο | 14.287,50 € |
Μείον φόρος εισοδήματος (ενδεικτικά) | –2.588,24 € |
Τελικό καθαρό | 11.699,26 € |
Συγκριτικός πίνακας (τελικό αποτέλεσμα)
Δείκτης | Σενάριο Α: Ανταγωνιστής | Σενάριο Β: Maryland |
Σύνολο αμοιβής διαχείρισης | 7.294,11 € | 3.937,50 € |
Μερικό καθαρό υπόλοιπο (πριν φόρο εισοδήματος) | 14.185,89 € | 14.287,50 € |
Φόρος εισοδήματος (ενδεικτικά) | 6.694,12 € | 2.588,24 € |
Τελικό καθαρό | 7.491,77 € | 11.699,26 € |
Διαφορά υπέρ Maryland | — | +4.207,49 € / έτος |
Στήσιμο Εξοπλισμού & Επίπλων για Βραχυχρόνια Μίσθωση
Η Maryland Property Services αναλαμβάνει ολοκληρωμένα τη δημιουργία και υλοποίηση του κατάλληλου «στησίματος» για να λειτουργήσει το ακίνητό σας άμεσα και σωστά σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από τη σύνταξη της λίστας επίπλων, ηλεκτρικών συσκευών και βασικού εξοπλισμού, μέχρι την πλήρη εγκατάσταση και τον τελικό έλεγχο, φροντίζουμε ώστε ο χώρος να είναι έτοιμος να υποδεχτεί επισκέπτες χωρίς καθυστερήσεις.
Η υπηρεσία περιλαμβάνει:
Σύνταξη ολοκληρωμένης λίστας απαιτούμενου εξοπλισμού (έπιπλα, συσκευές, κουζίνα, λευκά είδη, είδη φιλοξενίας κ.ά.) ανάλογα με το μέγεθος, το ύφος και το κοινό-στόχο του ακινήτου.
Πρόταση συγκεκριμένων μοντέλων από αξιόπιστους προμηθευτές, με κριτήρια την ποιότητα, το κόστος και τη διαθεσιμότητα.
Παρακολούθηση αγορών & συντονισμό παραδόσεων, ώστε να φτάνουν όλα οργανωμένα και σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα.
Τοποθέτηση και στήσιμο επίπλων & συσκευών στον χώρο, με μέριμνα για σωστή λειτουργικότητα και αισθητικό αποτέλεσμα.
Τελικό έλεγχο καλής λειτουργίας όλων των βασικών εγκαταστάσεων: ηλεκτρικά, υδραυλικά, Wi-Fi/Internet, κλιματισμός και γενική ετοιμότητα ακινήτου.
Με την Maryland Property Services, το ακίνητό σας παραδίδεται έτοιμο προς εκμετάλλευση, σωστά οργανωμένο και πλήρως λειτουργικό—ώστε να ξεκινήσει άμεσα να αποδίδει.
Επικοινωνήστε μαζί μας!
- Επενδύστε άφοβα στο ακίνητό σας και αφήστε τη Maryland Property Services να σας οδηγήσει στην επιτυχία.
Πλήρης υποστήριξη, διαφάνεια και αποτελεσματικότητα, 365 ημέρες το χρόνο!