Η απόφαση ανοίγει δρόμο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές κατοικίας στην Αθήνα, καθορίζοντας ρόλο για τους δήμους.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε νόμιμη την εκμίσθωση ακινήτων μέσω Airbnb στην περιοχή της Πλάκας, σε μια απόφαση που θεωρείται σταθμός για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Σύμφωνα με το ΣτΕ, η μίσθωση ενός ακινήτου μέσω ψηφιακής πλατφόρμας δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι το ακίνητο έχει μετατραπεί σε τουριστικό κατάλυμα. Ο καθορισμός της χρήσης κάθε ακινήτου ανήκει στην αρμοδιότητα της πολεοδομικής αρχής του δήμου, η οποία πρέπει να εξετάσει κάθε καταγγελία ξεχωριστά.
Η απόφαση του ΣτΕ έρχεται μετά από 16 προσφυγές της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), οι οποίες αφορούσαν μετατροπές ολόκληρων κτιρίων σε Airbnb στην Πλάκα. Η ΕΛΛΕΤ ζητούσε τη σφράγιση των καταλυμάτων, υποστηρίζοντας ότι η μετατροπή των ακινήτων παραβιάζει το προστατευτικό για την κατοικία καθεστώς που ισχύει στην περιοχή. Ωστόσο, η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων είχε απαντήσει αρνητικά, επισημαίνοντας ότι η πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία δεν θεωρεί αυτόματα κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών τουριστικά καταλύματα.
Το σκεπτικό του ΣτΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ, με αποφάσεις όπως η 1907/2025, ξεκαθαρίζει ότι η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν υπάγεται άμεσα στο ρυθμιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας. Η χρήση καθορίζεται από τα πραγματικά δεδομένα: η μίσθωση μέσω Airbnb δεν αρκεί για να θεωρηθεί ένα ακίνητο τουριστικό κατάλυμα, όπως και η μη χρήση ψηφιακής πλατφόρμας σε ξενοδοχείο δεν αμφισβητεί τον τουριστικό του χαρακτήρα.
Το ΣτΕ επισημαίνει επίσης ότι η χρήση ενός ακινήτου γίνεται τουριστική μόνο όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία για τα τουριστικά καταλύματα. Αυτό σημαίνει ότι η αρμοδιότητα της αξιολόγησης ανήκει στην αρμόδια πολεοδομική αρχή, δηλαδή στην Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου, η οποία μπορεί να ελέγξει την εκάστοτε περίπτωση και, αν διαπιστώσει παραβίαση της νομοθεσίας, να επιβάλει μέτρα όπως η σφράγιση.
Παράθυρο για ξενώνες στην Πλάκα
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διάκριση που κάνει το ΣτΕ για την Πλάκα: το διάταγμα προστασίας της περιοχής εξαιρεί τους ξενώνες. Έτσι, αν η χρήση ενός ακινήτου προσιδιάζει σε ξενώνα, τότε θεωρείται νόμιμη, ακόμη και αν λειτουργεί μέσω Airbnb. Αυτό δημιουργεί ένα «παράθυρο» υπέρ των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ειδικά σε περιοχές με αυστηρούς κανόνες προστασίας κατοικίας.
Επόμενα βήματα
Το ΣτΕ ανέβαλε την έκδοση οριστικής απόφασης για έξι μήνες, δίνοντας χρόνο στο υπουργείο Τουρισμού να καταθέσει τις θέσεις του. Παράλληλα, ο Δήμος Αθηναίων θα πρέπει να ελέγξει τη χρήση των ακινήτων για τα οποία έγιναν οι προσφυγές. Η νέα δικάσιμος ορίστηκε για τις 6 Μαΐου 2026.
Πρόκειται για μια ισορροπημένη απόφαση που αναγνωρίζει επιχειρήματα και στις δύο πλευρές. Το Airbnb δεν χαρακτηρίζεται αυτόματα τουριστική χρήση, αλλά η απόφαση δεν αποκλείει το κατάλυμα να λειτουργεί στην πράξη ως τουριστικό.
