Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι ίσως το σημαντικότερο στοιχείο το οποίο χρήζει προσοχής και είναι γεγονός ότι σε αρκετές περιπτώσεις δεν τυγχάνει ιδιαίτερης προσοχής από όσους επιθυμούν να εκμεταλλευτούν κάποιο διαμέρισμα πολυκατοικίας με βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτό είναι προφανώς λάθος!

 

Ο κανονισμός αποτελεί τον «εσωτερικό νόμο» (sic) της πολυκατοικίας! Εκφράζει τη βούληση των συνιδιοκτητών για τον τρόπο και τις δυνατότητες χρήσης των διαμερισμάτων και υπάρχει προκειμένου η χρήση των διαμερισμάτων να μη διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων ή και των ιδιοκτητών.

 

Η κατάρτιση και χρήση του κανονισμού

Οι συνιδιοκτήτες μια πολυκατοικίας με κοινή απόφαση καταρτίζουν κανονισμό ο οποίος ρυθμίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, τα ζητήματα επί των κοινοχρήστων χώρων και τους κανόνες που πρέπει να ακολουθούνται με σκοπό την εύρυθμη συνύπαρξη εντός του κτιρίου. Ο κανονισμός αυτός καταρτίζεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.

 

Ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας διαφυλάσσει πως προστατεύονται τα δικαιώματα όλων και μπορεί να απαγορεύει ορισμένες χρήσεις των διαμερισμάτων, όπως για παράδειγμα χρήση αυτών κατά τρόπο τέτοιον που να συνιστά εμπορική δραστηριότητα. Τέτοια δε δραστηριότητα είναι δυνατόν να θεωρηθεί και η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, κατά το άρ. 111 του Ν. 4446/2016 «Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού». Κι αν υπάρχει μια τέτοια πρόβλεψη; Διάβασες τον κανονισμό;!

 

Σε μια πολυκατοικία εάν υπάρχει κανονισμός, τότε – σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ ιδιοκτητών χωριστών ιδιοκτησιών – πρώτα οφείλουμε να μελετήσουμε αυτόν, μαζί με τις υπόλοιπες προβλέψεις που υπάρχουν σχετικά με τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επιπλέον, η μεγαλύτερη μερίδα της νομολογίας έχει δεχθεί ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι απαραβίαστος και απαγορεύεται η παραβίασή του ακόμα και αν αυτή «δεν έχει για κανέναν πρακτικές συνέπειες». Δηλαδή, δεν χρειάζεται η παραβίαση να προκαλεί βλάβη σε συνιδιοκτήτη προκειμένου ο τελευταίος δικαστικά να απαγορεύσει τη χρήση του κοινόχρηστου χώρου η οποία αντιβαίνει τον κανονισμό.

 

Κανονισμός και χρήση του ακινήτου

Ο κανονισμός υπερισχύει του νόμου (εκτός, βέβαια, από περιπτώσεις που ρυθμίζονται από τον νόμο με διατάξεις αναγκαστικού δικαίου – προβλέψεις δηλαδή που δεν μπορούν να καθοριστούν με τον κανονισμό). Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι αν με κάποιο όρο στον κανονισμό απαγορεύεται στους ιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών ή ορισμένη χρήση πραγμάτων, η απαγόρευση ισχύει ακόμα και όταν δεν βλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων. Από την άλλη πλευρά, αν κάτι δεν ορίζεται στον κανονισμό (ή κατ’ επέκταση στον νόμο) κάθε ιδιοκτήτης έχει όλα τα νόμιμα δικαιώματα, μεταξύ των οποίων και η επιλογή της χρήσης της ιδιοκτησίας του, εφόσον η άσκηση αυτών δεν παρεμποδίζει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Άρα: η βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπεται εκτός αν απαγορεύεται ρητά από τον Κανονισμό! Για τα ανωτέρω έχουν εκδοθεί σχετικές δικαστικές αποφάσεις όπως π.χ. η υπ’ αριθμ. 197/2022 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.

 

Ποιος υποχρεούται να τηρεί τον κανονισμό;!

Η ευθύνη όμως εξακολουθεί να υπάρχει! Την υποχρέωση τήρησης του κανονισμού από τους μισθωτές σας την έχει ο ιδιοκτήτης. Συγκεκριμένα, η νομολογία (οι αποφάσεις, δηλαδή, των δικαστηρίων) αναγνωρίζει τον μισθωτή στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως φιλοξενούμενο. Συγκεκριμένα, η απόφαση υπ’ αριθμ. 574/2020 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών αναφέρεται ότι: « […] παροχή συγκεκριμένων υπηρεσιών που συνδέονται με τη διαμονή των μισθωτών στα ακίνητα, στα οποία προσδίδεται χαρακτήρας τουριστικού καταλύματος και γίνονται αντικείμενο εκμετάλλευσης για τουριστικούς σκοπούς. Όταν ένας Φιλοξενών αποδεχθεί αίτημα για κράτηση από έναν Φιλοξενούμενο δεσμεύεται συμβατικά με αυτόν και υποχρεούται να παράσχει τις «υπηρεσίες φιλοξενίας» στον Φιλοξενούμενο, όπως αυτές περιγράφονται στην καταχώρισή του κατά τον χρόνο για τον οποίο έγινε η κράτηση», ενώ σχετικά με τις υποχρεώσεις τόσο των ιδιοκτητών (ή καλύτερα των εκμισθωτών στη βραχυχρόνια μίσθωση) και των πελατών ως «φιλοξενούμενων», η ίδια απόφαση λίγο παρακάτω αναφέρει: «[…] πρέπει να μην παραβιάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας και ειδικότερα τους όρους και τις απαγορεύσεις που τίθενται από αυτόν, τόσο ως προς το αντικείμενο της χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών, όσο και ως προς την έκταση της εν λόγω χρήσης…καθιερώνεται και στα πλαίσια της σύναψης της ανωτέρω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξάρτητα και πέραν όσων ορίζονται στον ανωτέρω κανονισμό της πολυκατοικίας, η υποχρέωση του διαθέτοντος την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία του μέσω διεθνούς διαδικτυακής πλατφόρμας προς κατάρτιση της ανωτέρω μίσθωσης να μεριμνά για την προσήκουσα χρήση του διαμερίσματος του από τους βραχυχρονίως διαμένοντες σε αυτό μισθωτές του. Η υποχρέωση αυτή απορρέει εκ της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ…».

 

Σε περίπτωση παράβασης του κανονισμού από τον μισθωτή, έστω και αν αυτός έχει δεσμευθεί με το μισθωτήριο για την τήρησή του, δεν παρέχεται δικαίωμα στους λοιπούς συνιδιοκτήτες να στραφούν ευθέως εναντίον του, αλλά πρέπει να στραφούν κατά του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή αξιώνοντας από εκείνον να παύσει την (δια του μισθωτή) παράβαση του κανονισμού.

 

Επομένως, οι προβλέψεις του Κανονισμού και η γνώση αυτών από τους ιδιοκτήτες ή αυτούς που εκμεταλλεύονται ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση είναι σημαντική. Λάθη των «φιλοξενούμενων» στη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τον κανονισμό μπορούν να αποτελέσουν πηγή προβλημάτων μεταξύ των ιδιοκτητών και των ενοίκων ενός κτιρίου.

 

Αν δεν υπάρχει κανονισμός;

Στην περίπτωση απουσίας κανονισμού είναι ιδιαίτερα σημαντικό να εξεταστεί ο ορισμός της «βλάβης». Ακόμα και χωρίς κανονισμό, νοείται σαν βλάβη η παρεμπόδιση των δικαιωμάτων που έχουν οι υπόλοιποι ένοικοι και ιδιοκτήτες στο ακίνητο. Για να υπάρχει βλάβη, πρέπει να προσδιορίζεται ο τρόπος με τον οποίον αυτή επήλθε, αλλά και τα ιδιαίτερα στοιχεία αυτής.

 

Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι η απουσία κανονισμού δεν συνεπάγεται την αδυναμία ενός προσβαλλόμενου συνιδιοκτήτη να στραφεί εναντίον αυτού που παρεμπόδισε ένα δικαίωμά του. Τα συγκεκριμένα δικαιώματα βασίζονται και στις διατάξεις του Αστικού Δικαίου και δεν εξαρτώνται από επιμέρους περιστάσεις.

 

Γνωρίζω τον κανονισμό και αναζητώ εξειδικευμένες νομικές συμβουλές

Εάν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, τότε πρέπει πριν την εκμετάλλευση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση να εξετασθεί αυτός, αλλά και οι λοιπές προβλέψεις που υπάρχουν στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Εάν δεν υπάρχει κανονισμός, τότε πρέπει να εξετασθεί η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τα όσα αναφέρει γενικά ο νόμος.

 

Στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει κανονισμός μεταξύ των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσεως των διαιρετών ιδιοκτησιών, καθένας από αυτούς έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, μεταξύ των οποίων και η επιλογή της χωριστής ιδιοκτησίας, εφόσον η άσκηση αυτών δε μεταβάλλει το συνήθη προορισμό και τη χρήση αυτών, δε βλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών ή δε μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης και των χρηστών ηθών. Επίσης, η νομολογία υιοθετεί την άποψη πως είναι αποδεκτή η περίπτωση με συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών να παραχωρηθούν περισσότερα δικαιώματα σε έναν ή ορισμένους εξ αυτών.

 

Συμπερασματικά, η γνώση του κανονισμού της πολυκατοικίας και η τήρησή του μπορεί να μας λύσει προβλήματα αφενός σε ό,τι αφορά την εκμετάλλευση του ακινήτου αυτή καθεαυτή, αφετέρου σε ό,τι αφορά τη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο συγκεκριμένο ακίνητο. Εάν, λοιπόν, σε μια πολυκατοικία υπάρχει κανονισμός, τότε οφείλουμε πρώτα να τον μελετήσουμε μαζί με τις λοιπές προβλέψεις που υπάρχουν στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ενώ αν δεν υπάρχει κανονισμός, τότε ελέγχουμε τι ορίζει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο νόμος. Για αυτές τις ενέργειες είναι απαραίτητες οι νομικές συμβουλές από εξειδικευμένους δικηγόρους, προκειμένου να μη βρεθεί κανείς εκτεθειμένος, έχοντας κάνει μια επένδυση η οποία μπορεί δυνητικά να του δημιουργήσει προβλήματα.