Με την άνοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και τη σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, υπάρχουν πολλοί που ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε αγορά/πώληση ακινήτου. Τι συμβαίνει όμως αν το ακίνητο είναι μισθωμένο;
Ρωτήσαμε τη δικηγόρο Βασιλική Στρ. Παραδιά, η οποία εξειδικεύεται σε θέματα ακινήτων και μισθώσεων.
“Η μίσθωση ακινήτου είναι μία σύμβαση ανάμεσα στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, η οποία δεν επηρεάζεται από την με οποιοδήποτε τρόπο (πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή με κληρονομική διαδοχή) αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του. Έτσι ο καινούριος ιδιοκτήτης με την αγορά του ακινήτου υπεισέρχεται υποχρεωτικά στην υπάρχουσα μίσθωση με τους ίδιους όρους ως προς τη διάρκεια και το μίσθωμά της, αλλά και τις τυχόν λοιπές ειδικότερες συμφωνίες της.
Για τις κατοικίες που είναι μισθωμένες ως κύρια κατοικία του μισθωτή, ο ισχύων νόμος 2235/94 προβλέπει ότι η διάρκειά τους είναι τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Κανείς λοιπόν δεν μπορεί να αποβάλλει από ένα μισθωτή από την κύρια κατοικία του πριν την συμπλήρωση της τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης, και φυσικά ούτε και ο καινούριος ιδιοκτήτης της, εκτός βέβαια, αν δεν καταβάλει τα μισθώματα. Το ίδιο ισχύει και κατά τη διάρκεια οποιασδήποτε μεταγενέστερης συμβατικής παράτασής της. Δεν υφίστανται πια οι διατάξεις περί «ιδιοκατοίκησης» που ίσχυσαν παλαιότερα, ούτε κάποιος άλλος τρόπος που να δίνει στο νέο ιδιοκτήτη το δικαίωμα συντομότερης απόκτησης της χρήσης του ακινήτου”.
Πώς θα λυθεί η μίσθωση
“Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί λοιπόν να ζητήσει να του αποδοθεί το σπίτι του κατά το χρόνο λήξης της τριετίας, ή της συμφωνημένης παράτασης. Αν ο ενοικιαστής επιμένει να αρνείται να αποδώσει το ακίνητο οικειοθελώς, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο (Πρωτοδικείο ή Ειρηνοδικείο ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος) και να ζητήσει την έκδοση δικαστικής απόφασης απόδοσης του ακινήτου λόγω λήξης της μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή ισχύει η κανονική δικαστική διαδικασία, η οποία μπορεί να διαρκέσει επί μεγάλο διάστημα, ανάλογα με τις αναβολές, ένδικα μέσα κλπ. που μπορεί να μεσολαβήσουν, και όχι η ταχεία διαδικασία αποβολής κακοπληρωτών.
Όμως σημειώνουμε ότι για οικονομία χρόνου, ο αγοραστής μπορεί να ασκήσει την αγωγή αυτή και πριν την ημερομηνία λήξης της μίσθωσης, ζητώντας την απόδοση κατά το χρόνο της λήξης. Σημειώνουμε πάντως ότι είναι ουσιαστικά μηδενικός ο αριθμός των αποφάσεων απόδοσης μισθίου λόγω λήξης που εκδίδονται κάθε χρόνο από τα ελληνικά δικαστήρια.
Ο νόμος 2235/94 προβλέπει και μια άλλη διαδικασία εξώδικης επίλυσης του προβλήματος, μεταξύ του παλαιού ή του νέου ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Συγκεκριμένα επιτρέπει να συμφωνηθεί μεταξύ τους οποιαδήποτε μελλοντική και δεσμευτική ημερομηνία απόδοσης του ακινήτου, με την προυπόθεση ότι η συμφωνία θα καταρτιστεί συμβολαιογραφικά και τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά από την έναρξη της μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή το συμβολαιογραφικό έγγραφο έχει την ισχύ δικαστικής απόφασης, χωρίς οι ενδιαφερόμενοι να εμπλακούν σε δικαστική αντιδικία.
Εν όψει των ανωτέρω, ο υποψήφιος αγοραστής μισθωμένου ακινήτου, θα πρέπει να ζητήσει από τον δικηγόρο του να διερευνήσει πρώτα από όλα με ποιά διάρκεια και όρους είναι μισθωμένο, ποιες είναι οι προθέσεις του μισθωτή σε σχέση με τη συνέχιση της μίσθωσης, και με ποιους όρους θα ήταν δυνατή η συμβιβαστική λύση της και η απόδοση του ακινήτου. Ισχύει και εδώ ότι ακόμη και ο χειρότερος συμβιβασμός, είναι πάντα προτιμότερος από οποιαδήποτε δικαστική απόφαση…”
