Στην εκπνοή του 2023 ψηφίστηκε ο νέος νόμος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Ν.5073/2023) που αλλάζει αρκετά πράγματα στο λειτουργικό και φορολογικό πλαίσιο που διέπει την δραστηριότητά μας.
Αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον Ν.5073/2023
Οι αλλαγές επιγραμματικά:
Ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης από 365 μέρες γίνεται 60 ημέρες.
Από τρία ακίνητα και πάνω, ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής που θέλει να δραστηριοποιείται στη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να συστήσει εταιρεία, οποιασδήποτε νομικής μορφής.
Καταργείται ο φόρος διαμονής και θεσπίζεται το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», από 1,5 έως 10 ευρώ την ημέρα κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο και από 0,5 έως 4 ευρώ την ημέρα από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο – οι κλίμακες αναλυτικά παρακάτω.
Επιβάλλεται τέλος διαμονής παρεπιδημούντων ίσο με το 0,5% της αξίας του μισθώματος.
Οι εταιρείες που προσφέρουν βραχυχρόνια μίσθωση, εντάσσονται υποχρεωτικά στον ΦΠΑ 13%, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων που προσφέρουν
Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
Ας τα δούμε όλα πιο αναλυτικά:
Αλλάζει ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης και από 365 μέρες γίνεται πλέον 60 ημέρες. ΠΡΟΣΟΧΗ: Αυτό δεν σημαίνει περιορισμό στο πόσες ημέρες τον χρόνο μπορώ να μισθώνω το κατάλυμα μου (που δεν αλλάζει) αλλά μονάχα στον μέγιστο αριθμό ημερών που μπορεί να έχει μια διαμονή ώστε να θεωρείται βραχυχρόνια. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί κάποιος να κάνει μια κράτηση μεγαλύτερη των 60 ημερών, αλλά μπορεί να κάνει όσες τέτοιες θέλει διαδοχικές.
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων της παρ. 1 του άρθρ. 1 του Ν. 339/1976. Το τέλος παρεπιδημούντων είναι το 0,5% της αξίας του μισθώματος και συμπεριλαμβάνεται σε αυτό. Π.χ. αν η χρέωση είναι 50 ευρώ την ημέρα για 10 διανυκτερεύσεις, το τέλος παρεπιδημούντων είναι 500 * 0,5% = 2,5 ευρώ. Το ίδιο ποσό θα αποδοθεί ακόμα και αν η μίσθωση είναι με ΦΠΑ, και εκδοθεί τιμολόγιο με καθαρή αξία 500 ευρώ, ΦΠΑ 65, σύνολο 565,00. Το τέλος παρεπιδημούντων είναι 2,5 ευρώ που συμπεριλαμβάνεται στην καθαρή αξία. Σε περίπτωση τιμολόγησης, το μόνο που πρέπει να γραφτεί είναι υπό μορφή σημείωσης, ότι συμπεριλαμβάνεται τέλος παρεπιδημούντων, 2,5 ευρώ. Η διάταξη δεν κάνει καμία εξαίρεση και επιβαρύνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε γίνονται από φυσικά πρόσωπα – ιδιώτες, είτε γίνονται από επιχειρήσεις.
Η παλιά και η νέα κλίμακα έχουν ως εξής: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβαρύνονται με τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Το τέλος επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση, ανεξαρτήτως αριθμού διαμενόντων, και είναι 1,5 ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Μάρτιο ως Οκτώβριο και για την περίοδο από Νοέμβριο ως Φεβρουάριο 0,5 ευρώ. Αν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης μισθώνεται μονοκατοικία άνω των 80 τμ, το τέλος γίνεται 10 ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Μάρτιο ως Οκτώβριο και 4 ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Νοέμβριο ως και Φεβρουάριο. Για το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ειδικό στοιχείο είσπραξης κατά την αναχώρηση. Το ποσό αυτό προστίθεται στην αξία του μισθώματος και δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Π.χ. στο προηγούμενο παράδειγμα θα εκδοθεί και ένα ειδικό στοιχείο είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας αξίας 15 ευρώ το οποίο θα πληρωθεί επιπρόσθετα. Αν η κράτηση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ ο φιλοξενούμενος θα πληρώσει συνολικά 515 ευρώ (500 την μίσθωση συν 15 ευρώ το τέλος ανθεκτικότητας) ενώ αν έχει ΦΠΑ θα πληρώσει συνολικά 580 ευρώ (500 την μίσθωση, 65 τον ΦΠΑ, 15 το τέλος ανθεκτικότητας)
Οι κλίμακες ανά κατηγορία και εποχή έχουν ως εξής:
Κατηγορία Νοέμβριος -> Φεβρουάριος Μάρτιος -> Οκτώβριος
1-2 αστέρων 0,50 € 1,50 €
3 αστέρων 1,50 € 3,00 €
4 αστέρων 3,00 € 7,00 €
5 αστέρων 4,00 € 10,00 €
Ενοικιαζόμενα δωμάτια 0,50 € 1,50 €
Μονοκατοικίες άνω των 80τμ 4,00 € 10,00 €
Βραχυχρόνια μίσθωση 0,50 € 1,50 €
Τα νομικά πρόσωπα, εταιρείες που προσφέρουν βραχυχρόνια μίσθωση, εντάσσονται υποχρεωτικά στον ΦΠΑ 13%, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων που προσφέρουν.
Τα φυσικά πρόσωπα που προσφέρουν μέχρι δύο ακίνητα, μπορούν αν θέλουν να μην κάνουν έναρξη δραστηριότητας και να μην χρεώνουν ΦΠΑ. ΠΡΟΣΟΧΗ: ο ορισμός του ακινήτου για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και όχι ο ΑΤΑΚ. Αν π.χ. ένας ιδιώτης έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 180 τμ και διαθέτει σε βραχυχρόνια μίσθωση μόνο αυτό, στην περίπτωση που για το ίδιο ακίνητο έχει τρεις διαφορετικούς ΑΜΑ (ένα ΑΜΑ για όλο το διαμέρισμα, δεύτερο AΜΑ για ένα ξεχωριστό δωμάτιο του διαμερίσματος και τρίτο ΑΜΑ για δύο ξεχωριστά δωμάτια του διαμερίσματος) τότε κάθε ΑΜΑ θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο και ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κάνει έναρξη επαγγέλματος.
Οι αποδείξεις λιανικής θα πρέπει να εκδίδονται κατά την αναχώρηση. Δεν υπάρχει πρόβλημα να εκδίδονται και κατά την πληρωμή, αν αυτή δίνεται προκαταβολικά.
Δεν υπάρχει υποχρέωση ταμειακής μηχανής.
Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
Σε περίπτωση που ο τζίρος από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μικρότερος των 10.000 το έτος, μπορεί η επιχείρηση να εξαιρεθεί από το ΦΠΑ και να ενταχθεί στο καθεστώς μικρών επιχειρήσεων.
Σύμφωνα με το Υπουργείο, το τέλος διαμονής και το τέλος παρεπιδημούντων θα το εισπράττουν οι πλατφόρμες και θα το αποδίδουν στην ΑΑΔΕ. Μέσω ειδικής εφαρμογής η ΑΑΔΕ θα αποδίδει τους φόρους αυτούς στους δικαιούχους. Δεδομένου ότι δεν είναι όλες οι πλατφόρμες έτοιμές να διαχειριστούν αυτούς τους νέους φόρους, αναμένουμε διευκρινιστική εγκύκλιο για τον χειρισμό τους ως τότε.
Οι εταιρείες διαχείρισης θα δικαιούνται ΕΣΠΑ και θα μπαίνουν στο πρόγραμμα «Τουρισμός για Όλους»
