Πότε συμφέρει το Airbnb και πότε η κλασική εκμίσθωση

Η περιοχή είναι το «κλειδί» στο δίλημμα πλατφόρμα ή μακροχρόνια ενοικίαση

Το ερώτημα «τι συμφέρει περισσότερο: βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση της κατοικίας μου;» απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων τα τελευταία χρόνια. Φέτος ειδικά, που όπως δείχνουν τα σχετικά στοιχεία η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται σε τροχιά πλήρους ανάκαμψης από την πανδημία, φαίνεται πως το δίλημμα θα επιστρέψει για αρκετούς, οι οποίοι την τελευταία διετία επέλεξαν την αποχώρηση από την εκμετάλλευση του ακινήτου τους μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.

Τα συν και τα πλην

Στην πράξη, μπορεί τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση να μοιάζουν δελεαστικά, ωστόσο υπάρχουν και σημαντικά υψηλότερα έξοδα συγκριτικά με τη μακροχρόνια μίσθωση. Ακόμα κι έτσι βέβαια, φαίνεται πως οι αρκετά υψηλότερες τιμές που έχουν διαμορφωθεί φέτος στη βραχυχρόνια μίσθωση, συνηγορούν υπέρ της σχετικής επιλογής σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων και περιοχών. Εφόσον πρόκειται δε για διαμερίσματα σε σημεία υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπως π.χ. το Κουκάκι, που βρίσκεται κοντά στην Ακρόπολη, για πολλούς δεν υφίσταται καν δίλημμα με βάση τα σημερινά δεδομένα της αγοράς.

Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, σήμερα, ένα διαμέρισμα τρίτου ορόφου, επιφανείας 75 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1980 και πλήρως ανακαινισμένο, μπορεί να εξασφαλίσει μηνιαία έσοδα της τάξεως των 2.040 ευρώ. Το ποσό αυτό υπολογίζεται με βάση την εξασφάλιση πληρότητας της τάξεως των 24 ημερών/μήνα και την εξασφάλιση τιμής της τάξεως των 85 ευρώ/διανυκτέρευση. Τα μεγέθη αυτά αποτελούν μέσο όρο έτους, καθώς τους θερινούς μήνες και ιδίως την περίοδο από τις αρχές Ιουνίου έως και τα τέλη Σεπτεμβρίου, η μέση τιμή/διανυκτέρευση στο Κουκάκι ξεπερνά φέτος τα 110 ευρώ. Ωστόσο, όπως εξηγεί στην «Κ» ο Νάσος Γαβαλάς, επικεφαλής της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων Mint (με ειδίκευση στη βραχυχρόνια μίσθωση) και πρόεδρος του STAMA (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), «θα πρέπει κανείς να υπολογίσει και μια σειρά από έξοδα, αρχής γενομένης από την προμήθεια 15% (306 ευρώ) της ψηφιακής πλατφόρμας που βρίσκεται το ακίνητο, ενώ οι δαπάνες κοινοχρήστων και λογαριασμών ΔΕΚΟ υπολογίζονται σε τουλάχιστον 170 ευρώ». Αντίστοιχα, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια διαμορφώνεται σε 184 ευρώ/μήνα, ενώ εφόσον πρόκειται για ένα ακίνητο, το οποίο εκμεταλλεύεται κάποιος επενδυτικά (δηλαδή δεν αποτελεί τη βασική του ενασχόληση), τότε κατά κανόνα θα πρέπει να υπολογιστεί και η προμήθεια 20% που εισπράττει η εταιρεία διαχείρισης για να προωθήσει και λειτουργήσει το συγκεκριμένο ακίνητο, ήτοι επιπλέον 408 ευρώ. Ο κ. Γαβαλάς επισημαίνει ότι στις παραπάνω δαπάνες θα πρέπει να υπολογιστεί και το κόστος απόσβεσης της επίπλωσης και του εξοπλισμού του ακινήτου (περί τα 6.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας), το οποίο διαμορφώνεται σε 100 ευρώ/μήνα.

Τα παραπάνω μεταφράζονται σε καθαρά μηνιαία έσοδα της τάξεως των 872 ευρώ από τη βραχυχρόνια μίσθωση σε βάθος 12μήνου. Στον αντίποδα, αν το ίδιο διαμέρισμα αξιοποιούνταν μέσω μιας μακροχρόνιας συμφωνίας μίσθωσης, θα μπορούσε να αποκομίσει περί τα 750 ευρώ, λόγω της σημαντικής αύξησης των ενοικίων κατά τη διάρκεια των τελευταίων τριών ετών. Αφαιρώντας τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, που υπολογίζεται σε 112,5/μήνα και το κόστος συντήρησης/επισκευών της τάξεως των 50 ευρώ/μήνα, το τελικό καθαρό κέρδος που μένει στον ιδιοκτήτη αγγίζει τα 587 ευρώ. Η διαφορά λοιπόν είναι σαφώς υπέρ της βραχυχρόνιας μίσθωσης και διαμορφώνεται σε 3.420 ευρώ περισσότερα κέρδη σε ετήσια βάση, ή 285 ευρώ/μήνα.

Η… περιφέρεια

Εκτός όμως από τις περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπου και τα έσοδα είναι υψηλότερα, η φετινή τάση στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων ενισχύει και τις προοπτικές των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές λιγότερο δημοφιλείς σε σχέση με το εμπορικό τρίγωνο (π.χ. Πλάκα, Μοναστηράκι, Ψυρρή, Ακρόπολη κ.λπ.), αλλά επίσης κατάλληλες για να φιλοξενήσουν και ξένους επισκέπτες. Τέτοιες περιοχές θεωρούνται η Κυψέλη, οι Αμπελόκηποι, το Παγκράτι, το Μετς, τα Εξάρχεια και η Πλατεία Αττικής.

Για παράδειγμα, στους Αμπελοκήπους η ίδια «άσκηση» για ακίνητο ανάλογων προδιαγραφών μεταφράζεται σε καθαρά μηνιαία έσοδα της τάξεως των 738 ευρώ. Τα αντίστοιχα καθαρά έσοδα αν το ίδιο ακίνητο αξιοποιούνταν αποκλειστικά μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης διαμορφώνονται σε 470 ευρώ. Εν ολίγοις, η βραχυχρόνια θα αποφέρει στον ιδιοκτήτη 3.216 ευρώ περισσότερα, σε ένα πλήρες ημερολογιακό έτος, ή 268 ευρώ/μήνα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η φετινή τιμή/δια-νυκτέρευση μέσω βραχυχρόνιας στους Αμπελοκήπους έχει αυξηθεί σε 68 ευρώ, από 55 ευρώ το 2019, την τελευταία συγκρίσιμη χρονιά, με βάση και την πληρότητα.

Στον αντίποδα, περιοχές ακόμα πιο απομακρυσμένες, όπως π.χ. το Αιγάλεω, η Καλλιθέα, τα Ιλίσια, το Περιστέρι και τα Κάτω Πατήσια, δεν προσφέρονται πλέον για βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς η αύξηση των τιμών ενοικίασης έχει γείρει οριστικά την πλάστιγγα υπέρ της λύσης της μακροχρόνιας ενοικίασης. Για παράδειγμα, στο Αιγάλεω, το ίδιο παράδειγμα ακινήτου μεταφράζεται σε μόλις 247 ευρώ καθαρά κέρδη τον μήνα μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τόσο λόγω της χαμηλότερης τιμής/διανυκτέρευση (40 ευρώ), όσο και λόγω της χαμηλότερης πληρότητας (15 ημέρες/μήνα). Την ίδια στιγμή, η μακροχρόνια ενοικίαση του εν λόγω διαμερίσματος αποφέρει περίπου 385 ευρώ/μήνα, με τη διαφορά αυτή να μεταφράζεται σε επιπλέον 1.656 ευρώ τον χρόνο, σε σχέση με την επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Είναι λοιπόν σαφές ότι η επιλογή δεν είναι πάντα απλή κι εξαρτάται τόσο από το ρίσκο που είναι διατεθειμένος να αναλάβει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης, όσο και από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που διαθέτει, ιδίως σε ό,τι αφορά την τοποθεσία του ακινήτου. Σημειωτέον ότι πλέον έχει αρχίσει να διαμορφώνεται και μια νέα αγορά, οι μεσοχρόνιες μισθώσεις, η οποία αποτελεί μια ακόμα εναλλακτική, ιδίως για ακίνητα πέριξ του κέντρου, ή κατά μήκος του παραλιακού μετώπου. Προϋπόθεση επιτυχούς αξιοποίησης είναι να είναι υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών, καθώς οι ενοικιαστές τους είναι κατά κύριο λόγο στελέχη επιχειρήσεων από το εξωτερικό, ή ψηφιακοί «νομάδες», άνθρωποι δηλαδή υψηλών εισοδημάτων, οι οποίοι αναζητούν στην Αθήνα υψηλότερη ποιότητα ζωής σε σχέση με το εξωτερικό.

Το όριο των 200 ημερών για κέρδη από τη βραχυχρόνια μίσθωση

«Για την αξιοποίηση ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να εξασφαλίζονται τουλάχιστον 200 ημέρες απασχόλησης σε ετήσια βάση, δηλαδή περίπου 55%, ιδανικά ακόμα και 60%, ώστε να έχει νόημα η επιλογή αυτή», αναφέρει στην «Κ» ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. Η εκτίμηση αυτή αποτελεί εμπειρική διαπίστωση όσων έχουν κατά καιρούς δραστηριοποιηθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση και έχουν γνώση των εξόδων που συνεπάγεται.

Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά στο πρόσφατο συνέδριο για την ακίνητη περιουσία –Premium Real Estate Forum– ο Βασίλης Αργυράκης, διευθύνων σύμβουλος και συνιδρυτής της See Greece, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, «αφαιρώντας φόρους, προμήθειες και λοιπές δαπάνες από τη βραχυχρόνια μίσθωση, το καθαρό κέρδος για τον ιδιοκτήτη είναι περίπου το 45% των συνολικών εσόδων». Αν δηλαδή εξασφαλίζει κανείς π.χ. 1.500 ευρώ έσοδα, τα καθαρά κέρδη δεν θα ξεπεράσουν τα 700-750 ευρώ σε βάθος 12μήνου, ή περίπου 900-950 ευρώ αν επιλέξει ο ίδιος τη σχετική δραστηριότητα, δηλαδή χωρίς να απασχολήσει κάποια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Στην περίπτωση αυτή, βέβαια –αν δηλαδή ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να μετατρέψει την ενασχόληση με τη βραχυχρόνια μίσθωση σε μόνιμη και βασική του απασχόληση για τα προς το ζην– στελέχη της αγοράς, όπως ο αντιπρόεδρος του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής και επικεφαλής του μεσιτικού ομίλου «Πόλις», Κοσμάς Θεοδωρίδης, συστήνουν να υπάρχουν τουλάχιστον δύο τρία ακίνητα προς εκμετάλλευση. Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά στο ίδιο συνέδριο, «αν πάθεις μια σημαντική ζημιά στο μοναδικό σου ακίνητο, τότε θα χάσεις όλα σου τα έσοδα».

Κατά τον κ. Θεοδωρίδη, πάντως, σε βάθος χρόνου η μακροχρόνια ενοικίαση είναι μάλλον πιο αποδοτική, καθώς αποφεύγει κανείς τις έντονες διακυμάνσεις, που έχουν παρατηρηθεί μέχρι σήμερα στα έσοδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. «Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι για κάποιον που θέλει ένα σταθερό εισόδημα. Αυτό εξασφαλίζεται μόνο μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης», σημείωσε χαρακτηριστικά. Παράλληλα, προκειμένου να μεγιστοποιηθεί το οικονομικό όφελος από τη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει πλέον να μετατραπεί σε κύρια ενασχόληση για τον ιδιοκτήτη, ή εναλλακτικά να χρησιμοποιήσει μια εξειδικευμένη εταιρεία. Σήμερα, λόγω και του ανταγωνισμού στην αγορά, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να έχει καλή γνώση της αγγλικής, πολύ ελεύθερο χρόνο, όπως επίσης και στοιχειώδεις γνώσεις ψηφιακού μάρκετινγκ, ώστε να μπορεί να εξασφαλίσει ότι το ακίνητό του θα είναι μεταξύ των πρώτων επιλογών των υποψήφιων επισκεπτών. «Το να ξεχωρίσεις δεν είναι εύκολη υπόθεση», τονίζει ο κ. Αργυράκης.

Από την άλλη πλευρά, η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει και σημαντικά οφέλη σε σχέση με τη μακροχρόνια. Οπως αναφέρουν οι επαγγελματίες της αγοράς, επιλέγοντας τη βραχυχρόνια, ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι θα προπληρωθεί για τη χρήση του ακινήτου, ενώ δεν έχει και δαπάνες σε δικηγόρους – π.χ. για έξωση σε κακοπληρωτή ή δύστροπο ενοικιαστή. Παράλληλα, υπάρχει σημαντική ευελιξία από πλευράς εσόδων, καθώς το ακίνητο ακολουθεί την πορεία της αγοράς σε συνεχή βάση, μια και δεν «κλειδώνει» η τιμή του ενοικίου για πολλά χρόνια, όπως συμβαίνει στη μακροχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τον κ. Αργυράκη, ένα ακίνητο που μισθώθηκε π.χ. στον Πειραιά αντί 310 ευρώ στην αρχή του χρόνου, στην επόμενη μίσθωση εξασφάλισε 350 ευρώ και σήμερα, λόγω του επερχόμενου καλοκαιριού, η τιμή του αγγίζει τα 420, δηλαδή μια αύξηση κατά 30% σε διάστημα λίγων μηνών. Επίσης, όπως σημειώνουν οι ειδικοί του κλάδου, με τη βραχυχρόνια μίσθωση το ακίνητο κατά κανόνα συντηρείται καλύτερα, γεγονός που την καθιστά ιδανική επιλογή για όσους έχουν ένα εξοχικό που χρησιμοποιούν περιστασιακά, ή διαθέτουν ακίνητο σε μεγάλο αστικό κέντρο, αλλά οι ίδιοι ζουν και εργάζονται εκτός Ελλάδας.

Από την άλλη πλευρά, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν προσφέρει ένα σταθερό εισόδημα, ενώ υπάρχει και πολύ μεγάλη διακύμανση μεταξύ των χειμερινών και των θερινών μηνών, λόγω των χαρακτηριστικών υψηλής εποχικότητας που εμφανίζει η ελληνική αγορά. Ωστόσο, αυτό το στοιχείο έχει αρχίσει να περιορίζεται, καθώς μέσα στον χρόνο υπάρχει πλέον ζήτηση για τη μίσθωση επιπλωμένων διαμερισμάτων για περιόδους από τρεις έως και εννιά μήνες (μεσοχρόνια μίσθωση), π.χ. από φοιτητές που έρχονται στην Αθήνα μέσω των προγραμμάτων ανταλλαγής σπουδαστών Erasmus, ή για εργαζομένους σε εταιρείες εξυπηρέτησης πελατών, όπως π.χ. η Teleperformance.