Nέες οδηγίες που αφορούν στον προσδιορισμό της τιμής κτήσης για τον υπολογισμό της υπεραξίας ακινήτων προχώρησε το υπουργείο Οικονομικών.

ΝΕΕΣ ΟΔΗΓΙΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Nέες οδηγίες που αφορούν στον προσδιορισμό της τιμής κτήσης για τον υπολογισμό της υπεραξίας ακινήτων προχώρησε το υπ. Οικονομικών:

Οι νέες οδηγίες-ΠΟΛ.1168/24.6.2014-αφορούν στον προσδιορισμό της τιμής κτήσης σε ειδικές περιπτώσεις και συγκεκριμένα :

1. Ανακατανομή χιλιοστώνΣε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και εν συνεχεία ανακατανομής χιλιοστών επί του κοινού οικοπέδου (χωρίς μεταβιβαστικό αποτέλεσμα), ως χρόνος και τιμή κτήσης λογίζεται ο χρόνος και η τιμή κτήσης των οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών των οποίων ανακατανεμήθηκε το ποσοστό ιδιοκτησίας.
Εάν στην παραπάνω περίπτωση, επί του κοινού οικοπέδου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία εντάσσεται αυθαίρετη κατασκευή, η οποία έχει εξολοκλήρου τακτοποιηθεί, η τιμή κτήσης αυτής υπολογίζεται με αναγωγή της επιφάνειας της αυθαίρετης κατασκευής στην τιμή της αρχικής (οριζόντιας ή κάθετης) ιδιοκτησίας.

2. Κατεδάφιση κτίσματος
Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί οικόπεδο ή αγροτεμάχιο με κτίσμα και στη συνέχεια κατεδαφισθεί το κτίσμα και μεταβιβασθεί το ακάλυπτο οικόπεδο, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.

3. Πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής
Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ’ αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, και στη συνέχεια τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.

4. Πολεοδομική τακτοποίηση μερικώς αυθαίρετης κατασκευής
α. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), προγενέστερης της απόκτησης του ακινήτου, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του νόμιμου κτίσματος, που προκύπτει σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης Α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41.

β. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), μεταγενέστερης της απόκτησης, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος, κατά το λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.

γ. Σε περίπτωση απόκτησης κτίσματος με κληρονομική διαδοχή ή από χαριστική αιτία, και, στη συνέχεια, πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, προϋφιστάμενης της κληρονομικής διαδοχής ή της χαριστικής αιτίας, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του αρχικού αποκτηθέντος ακινήτου και η επιπρόσθετη αξία της μερικώς αυθαίρετης, βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην παρ. 5 της ΠΟΛ 1122/2014, υπό την προϋπόθεση της υποβολής σχετικής διορθωτικής ? συμπληρωματικής δήλωσης.

δ. Σε περίπτωση απόκτησης κτίσματος με κληρονομική διαδοχή ή από χαριστική αιτία και, στη συνέχεια, πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, μεταγενέστερης της κληρονομικής διαδοχής ή της χαριστικής αιτίας, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος κατά το λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.
5. Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματοςα. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως ημιτελούς ?σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής προ της αποπεράτωσης του?, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία που αυτό είχε αποκτηθεί.

β. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως αποπερατωμένου, η τιμή κτήσης υπολογίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
6. Ενιαίο δηλωθέν τίμημα/αξία κτήσης
α) Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν εξ επαχθούς αιτίας περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαίο δηλωθέν τίμημα αγοράς και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες εξ αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή του συνολικού τιμήματος κατά το λόγο της αντικειμενικής αξίας της μεταβιβαζόμενης αυτοτελούς ιδιοκτησίας προς την συνολική αντικειμενική αξία των κτηθέντων (κατά το χρόνο της απόκτησης τους) και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική αξία, γίνεται αναγωγή με βάση την οικεία φορολογητέα αξία εφόσον υπάρχει για κάθε μία αυτοτελή ιδιοκτησία και αν ούτε αυτή υπάρχει, τότε η τιμή κτήσης προσδιορίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.

β) Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν από χαριστική αιτία ή με κληρονομική διαδοχή περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαία αξία και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες ες αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή της αντικειμενικής ή (εφ’ όσον αυτή δεν υφίσταται) της φορολογητέας αξίας κτήσης των μεταβιβαζομένων ακινήτων, εφόσον αυτή υφίσταται για κάθε μία ιδιοκτησία, στην συνολική αντικειμενική ή (εφ’ όσον αυτή δεν υφίσταται) στην φορολογητέα αξία απόκτησης τους και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική ή φορολογητέα αξία, τότε η αξία κτήσης θα προσδιοριστεί σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 (Δείκτης Τιμών Κατοικιών).

γ) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίας οριζόντιας ιδιοκτησίας, και στη συνέχεια διάσπασης αυτής σε νέες μερικότερες και μεταβίβασης κάποιας από αυτές, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή της αξίας κτήσης της επιφάνειας της συνολικά κτηθείσας ιδιοκτησίας στην αξία που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη επιφάνεια.

δ) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, και στη συνέχεια κατάτμησης αυτού σε νέα μερικότερα και μεταβίβασης κάποιου από αυτά, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή της αξίας κτήσης της επιφάνειας του αρχικού ενιαίου οικοπέδου στην αξία που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη έκταση.

ε) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου και στη συνέχεια υπαγωγής αυτού στις διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971 (κάθετη συνιδιοκτησία) και δημιουργίας επιμέρους αυτοτελών ιδιοκτησιών, σε περίπτωση μεταβίβασης κάποιας από αυτές, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή του ποσοστού της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας στη συνολική αξία του ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου.
7. Μεταβίβαση ενιαίας οικοδομής
Σε περίπτωση μεταβίβασης ενιαίας οικοδομής η οποία έχει ανεγερθεί με αυτεπιστασία τμηματικά με διαφορετικές άδειες και δεν έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 3741/1929 ή του Ν.Δ. 1024/1971, ως χρόνος κτήσης λογίζεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας ανέγερσης και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
8. Μεταβίβαση ακίνητου που προήλθε μερικώς από ανέγερση
Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου/κτίσματος (συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών ιδιοκτησιών), το οποίο αποκτήθηκε κατά ιδανικό μερίδιο ως οικόπεδο και ανεγέρθηκε από τον πωλητή με αυτεπιστασία είτε με το σύστημα της αντιπαροχής, και απόκτησης από το ίδιο πρόσωπο, πριν από την πώληση, έτερου ποσοστού από άλλη αιτία (επαχθή ή χαριστική), η συνολική τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου κτίσματος υπολογίζεται με την αναγωγή της αξίας του ποσοστού που αποκτήθηκε από άλλη αιτία στην συνολική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
9. Νόμιμη Προσθήκη κτίσματος
Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με επαχθή ή χαριστική αιτία ή λόγω κληρονομικής διαδοχής και εν συνεχεία κατασκευής νόμιμης προσθήκης, ως χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (αρχικής και μεταγενέστερης κατασκευής) λαμβάνεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013 εφόσον η επιφάνεια της προσθήκης υπερβαίνει κατά ποσοστό 75% την επιφάνεια της αρχικής ιδιοκτησίας. Σε διαφορετική περίπτωση ως τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου λαμβάνεται αυτή της αρχικής ιδιοκτησίας.
Εάν ο τίτλος κτήσης της προηγούμενης περίπτωσης αναφέρεται σε χρόνο προ του 1995 και η οικοδομική άδεια της νόμιμης προσθήκης εκδόθηκε μετά την 1.1.1995, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
10. Έγκριση πολεοδοικής μελέτης ή κύρωση πράξης εφαρμογής που αφορά μερική επιφάνεια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
α) Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής, ακόμα και αν η πράξη εφαρμογής αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

β) Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού ακόμα και αν η πολεοδομική μελέτη ή διοικητική πράξη αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

 

 ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΕ 63 ΠΕΡΙΟΧΕΣ

Μπορεί οι τιμές των διαμερισμάτων να έχουν υποχωρήσει κατά μέσο όρο περί το 40% σε σύγκριση με το 2008, αλλά οι ευκαιρίες εντοπίζονται κυρίως σε ακίνητα παλαιότερα των πέντε ετών καθώς και σε ακίνητα μεγαλύτερων επιφανειών.

Στελέχη της αγοράς ακινήτων, όπως ο διευθύνων σύμβουλος του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates Θέμης Μπάκας, προβλέπουν πως την επόμενη χρονιά θα υπάρξει νέα συμπίεση των τιμών σε επίπεδα μεταξύ 10% - 15%, ειδικά αν δεν υπάρξει νέα ρύθμιση αναστολής των πλειστηριασμών. «Με την έναρξη των πλειστηριασμών, τα ακίνητα που θα είναι προς διάθεση στην ελληνική κτηματαγορά θα ξεπεράσουν τις 250.000» λέει ο κ. Μπάκας. Κατά τη διάρκεια του 2014 οι τιμές έχουν υποχωρήσει από 5% έως 15% σε σχέση με το 2013.

\"\"

Βασικός παράγοντας για την επίτευξη συμφωνίας με τους αγοραστές αποτελεί το ποσοστό έκπτωσης που είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν οι ιδιοκτήτες – κατασκευαστές. Το μέσο ποσοστό έκπτωσης ή παροχών (δωρεάν θέση parking, αποθήκη, κ.λπ.) αγγίζει το 15% ενώ υπάρχουν και μεμονωμένα περιστατικά που μπορεί να ξεπεράσουν το 25%.

Αρκετοί ενδιαφερόμενοι επιλέγουν πλέον και ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν διότι το ποσοστό έκπτωσης – παροχές είναι πολύ μεγαλύτερο καθώς τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν πολύ μικρότερη ζήτηση λόγω κόστους συντήρησης, φόρων κ.τλ.

Μπορεί τα στοιχεία του πίνακα να δείχνουν πως οι τιμές στα νεότερα διαμερίσματα ξεκινούν από τα 1.350 ευρώ το τετραγωνικό (π.χ. Αγιοι Ανάργυροι, Περιστέρι, κ.α.) αλλά οι μεσίτες υποστηρίζουν πως όσοι ψάξουν θα βρουν νεόδμητα ακίνητα με τιμές από 1.000 ευρώ ανά τ.μ.

Από πολύ χαμηλότερα ξεκινούν οι τιμές στα παλαιότερα διαμερίσματα. Με 500 ευρώ το τ.μ. αποκτά κάποιος διαμέρισμα στους Αγ. Αναργύρους, με 800 στο Ιλιον, με 900 ευρώ ανά τ.μ. στον Γέρακα και την Αγία Παρασκευή.

Βέβαια, κυκλοφορούν και πολλές ευκαιρίες γι\' αυτό και πυκνώνουν τα δημοσιεύματα για τις «γκαρσονιέρες των 5.000 ευρώ» και τα τριάρια των 30.000 και 40.000 ευρώ».

Τα μεσιτικό γραφείο ενεπλάκη πρόσφατα σε αγορά ρετιρέ 120 τ.μ. στην Κυψέλη έναντι 70.000 ευρώ, ενώ το ίδιο γραφείο διέθεσε στην ίδια περιοχή υπερυψωμένο ισόγειο τριάρι με τιμή κοντά στις 20.000 ευρώ.

Στην αγορά ακινήτων γνωρίζουν, πάντως, πως «οι ευκαιρίες δεν εντοπίζονται όσο εύκολα τις παρουσιάζουν τα δημοσιεύματα των εφημερίδων». Επαναλαμβάνουν πως παρά την πολυετή κρίση είναι περιορισμένος ο αριθμός των διαμερισμάτων ηλικίας κάτω των πέντε – έξι ετών που βγαίνουν στην αγορά. Ειδικά για τη συγκεκριμένη κατηγορία οι τιμές καταγράφουν μικρότερη πτώση σε σύγκριση με τα παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ μεγαλύτερες αντοχές δείχνουν και οι τιμές σε διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό.

Με τα επιτόκια καταθέσεων υπό πίεση, όσοι θέλουν να τοποθετήσουν κεφάλαια σε ακίνητα μπορούν να προτιμήσουν και πόλεις της περιφέρειας, όπου οι τιμές είναι ακόμα καλύτερες. Από τα 400 ευρώ ανά τ.μ. ξεκινούν οι τιμές στη Χαλκίδα ή τα Γιαννιτσά, από τα 460 ευρώ ανά τ.μ. στην Τρίπολη, από 300 ευρώ ανά τ.μ. στην Ορεστιάδα.

 

 

 ΠΟΙΕΣ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΜΕΓΑΛΕΣ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Τεράστιες ευκαιρίες για αγορές ακινήτων, κυρίως στα ακριβά προάστια και στις λαϊκές συνοικίες της Αττικής, δημιουργεί η κατακόρυφη πτώση των τιμών, που φτάνει μέχρι και 60%. Παράλληλα τα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα έχουν ξεπεράσει τις 200.000 σε όλη τη χώρα και έτσι οι τιμές πέφτουν κι άλλο.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η κρίση έπληξε κυρίως τα δύο άκρα της κτηματαγοράς, δηλαδή τα βόρεια και τα νότια προάστια, τις φτωχές περιοχές και το κέντρο της Αθήνας, όπου πωλούνται διαμερίσματα ακόμα και με 150 ευρώ το τ.μ. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Αττική σε περιοχές όπως το Καστρί, η Εκάλη, η Βουλιαγμένη και η Γλυφάδα οι μειώσεις των τιμών ξεκινούν από το 45% και φτάνουν και το 60%, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει το «Έθνος» σε δημοσίευμά του.

Αντίθετα στις μεσαίες περιοχές της πρωτεύουσας οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει μόλις κατά 20%-30% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.

Σύμφωνα με κτηματομεσίτες η περίοδος αυτή θεωρείται η καλύτερη για όσους έχουν ρευστό και θέλουν να αγοράσουν, καθώς πολλά διαμερίσματα και οικόπεδα βγαίνουν στην κυριολεξία στο... σφυρί, πράγμα που εκτιμάται ότι θα αναθερμάνει την κτηματαγορά.

Ενδεικτικές τιμές νεόδμητων σε περιοχές της Αττικής

  • Αμπελόκηποι από 1.700 ως 2.200/τετραγωνικό
  • Ιλίσια από 1.400 ως 2.000/τετραγωνικό
  • Πετράλωνα από 1.500 ως 2.200/τετραγωνικό
  • Εκάλη από 2.400 ως 3.200/τετραγωνικό
  • Πεντέλη από 2.000 ως 2.500/τετραγωνικό
  • Βρηλίσσια από 2.000 ως 2.9000/τετραγωνικό
  • Αγ. Παρασκευή από 1.900 ως 2.200/τετραγωνικό
  • Χαλάνδρι από 2.200 ως 2.700/τετραγωνικό
  • Χολαργός από 2.200 ως 2.700/τετραγωνικό
  • Κηφισιά από 2.000 ως 3.500/τετραγωνικό
  • Βουλιαγμένη από 4.000 ως 6.500/τετραγωνικό
  • Βούλα από 3.500 ως 5.000/τετραγωνικό
  • Άλιμος από 1.800 ως 2.400/τετραγωνικό
  • Π. Φάληρο από 2.300 ως 3.000/τετραγωνικό
  • Ν. Σμύρνη από 1.700 ως 2.300/τετραγωνικο
  • Πασαλιμάνι από 1.400 ως 1.800/τετραγωικό
  • Καστέλα από 2.100 ως 2.800/τετραγωνικό
  • Γλυφάδα από 3.000 ως 4.500/τετραγωνικό
  • Ελληνικό από 2.000 ως 4.000/τετραγωνικό

 
 
ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 2014
 
ΟΙ ΠΕΝΤΕ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΑΝΕΒΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Πέντε παράγοντες που συνδέονται με την περιοχή και το περιβάλλον συμμετέχουν με 7 ευρώ σε κάθε 10 ευρώ αξίας ενός ακινήτου, σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) που παρουσιάστηκε στο 9ο Συνέδριο RED Business Forum.

Από τη μελέτη, που πραγματοποιήθηκε σε εκατοντάδες διαμερίσματα των Νοτίων και Βορείων προαστίων της Αθήνας, προκύπτει πως οι πέντε παράγοντες που κρίνουν κατά σχεδόν 70% την αξία ενός ακινήτου είναι:

α) Ο συντελεστής δόμησης από τον οποίο εξαρτάται η πυκνότητα των κτιρίων σε μια περιοχή,

β) Οι υποδομές της περιοχής για την καθημερινή εξυπηρέτηση των κατοίκων, όπως η πυκνότητα του συγκοινωνιακού δικτύου, η ύπαρξη σταθμού μετρό, κ.λπ.

γ). Η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος στην περιοχή όπως η εγγύτητα με τη θάλασσα ή το βουνό, ο αριθμός και η επιφάνεια στις πλατείες, κ.λπ.,

δ) Το δομημένο περιβάλλον όπως, για παράδειγμα, η ύπαρξη δημοσίων υπηρεσιών ή πολυκαταστημάτων/αποθηκών, κ.λπ. που επιβαρύνουν την περιοχή και

ε) Η πυκνότητα του πληθυσμού.

Ο σημαντικότερος παράγοντας που συμβάλλει στην αξία ενός ακινήτου είναι πάντως η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος και κυρίως η γειτνίαση με δάση, αλλά και η ποιότητα των κτιρίων. Οι συγκεκριμένοι παράγοντες μπορούν να ανεβάσουν την αξία ενός ακινήτου μέχρι και κατά 33% σε σύγκριση με τη μέση τιμή πώλησης κατοικιών, σύμφωνα με την μελέτη της ΤτΕ ΕΛΛ. Κατά 12% μπορεί να ανέβει η αξία ενός ακινήτου από το ευρύτερο φυσικό περιβάλλον, όπως π.χ. συμβαίνει στις παραθαλάσσιες περιοχές.

Αρνητικά αντιδρά η πυκνότητα δόμησης μιας περιοχής, δηλαδή ο συντελεστής δόμησης. Αν είναι υψηλότερος κατά μία μονάδα μπορεί να μείωση την αξία των ακινήτων μέχρι και κατά 10% υποστηρίζουν οι αναλυτές της ΤτΕ ΕΛΛ. Μάλιστα, το συγκεκριμένο κριτήριο επικρατεί της γειτνίασης περιοχών με σταθμούς μετρό, κ.λπ.

Υπό αυτό το πρίσμα αποδεικνύεται πως οι αγοραστές εκτιμούν περισσότερο το ευρύτερο περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται ένα ακίνητο, παρά η πυκνότητα του δικτύου μέσων μαζικής μεταφοράς.

Στην Τράπεζα της Ελλάδος υποστηρίζουν πως οι πέντε συγκεκριμένοι παράγοντες υπήρχαν και πριν από την κρίση στην κτηματαγορά. Εξακολουθούν να καθορίζουν την τιμή ενός ακινήτου, σε συνδυασμό με άλλους μικρότερους συντελεστές.