Πωλήσεις

Η διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου προϋποθέτει τη συγκέντρωση πλήθους δικαιολογητικών κυρίως από την πλευρά του πωλητή.

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου προϋποθέτει τη συγκέντρωση πλήθους δικαιολογητικών κυρίως από την πλευρά του πωλητή. Ο συμβολαιογράφος και οι δικηγόροι φροντίζουν για την ενημέρωση των συμβαλλόμενων μερών σχετικά με τις απαιτούμενες ενέργειες και τα δικαιολογητικά για την ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης.

Τα δικαιολογητικά που οφείλει να συγκεντρώσει ο πωλητής είναι τα ακόλουθα:

• Τίτλος κτήσης του ακινήτου. Αν η ιδιοκτησία προέρχεται από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά απαιτούνται ανάλογα πιστοποιητικά για τη μη οφειλή του αντίστοιχου φόρου (κληρονομιάς, γονικής παροχής ή δωρεάς)
• Πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο
• Φορολογική ενημερότητα
• Υπεύθυνη δήλωση του μεταβιβάζοντος θεωρημένη από τη Δ.Ο.Υ. ότι η μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία δεν του απέφερε κανένα εισόδημα ή, αν του επέφερε εισόδημα, πιστοποιητικό από την ίδια Εφορία ότι υπέβαλε δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και δήλωσε τα εκ του ακινήτου εισοδήματος
• Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη θεωρημένη από τη Δ.Ο.Υ. στην οποία να αναγράφεται ότι έχει συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στο έντυπο Ε9 και δεν έχει υποχρέωση να υποβάλει δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που έχει τέτοια υποχρέωση απαιτείται πιστοποιητικό από τη Δ.Ο.Υ. ότι έχει υποβληθεί η δήλωση, έχει συμπεριληφθεί το μεταβιβαζόμενο ακίνητο και έχει πληρωθεί ο φόρος (Φ.Μ.Α.Π.)
• Βεβαίωση από το Δήμο στον οποίο υπάγεται το ακίνητο ότι δεν οφείλεται για το συγκεκριμένο ακίνητο τέλος ακίνητης περιουσίας (Τ.Α.Π.). Για την έκδοση της βεβαίωσης απαιτείται η προσκόμιση στον αρμόδιο Δήμο αντίγραφο του τίτλου κτήσεως του ακινήτου και ο τελευταίος εξοφλημένος λογαριασμός της Δ.Ε.Η.
• Κτηματογραφικό απόσπασμα από την υπηρεσία του Κτηματολογίου αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο ή διαφορετικά βεβαίωση από τον Οργανισμό Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεως Ελλάδας ότι έχει υποβληθεί εμπρόθεσμα δήλωση για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο
• Ασφαλιστική ενημερότητα από το αρμόδιο ΙΚΑ σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κτιστεί εντός της τελευταίας δεκαετίας ή ο πωλητής ασκεί επάγγελμα επιτηδευματία, ελεύθερου επαγγελματία ή συμμετέχει σε Α.Ε. ή Ε.Π.Ε.
• Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής άδειας ή/και υπεύθυνη δήλωση ανάλογα με το έτος ανέγερσης του ακινήτου (πριν ή μετά το 1983)

Πρόσφατο Τοπογραφικό Διάγραμμα του οικοπέδου με τη δήλωση του μηχανικού που το συνέταξε μόνο σε περίπτωση που το ακίνητο προς πώληση είναι οικόπεδο με ή χωρίς κτίσμα ή αγροτεμάχιο που βρίσκεται εντός ζώνης οικιστικού ελέγχου.

Α) ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΩΝ (ΠΩΛΗΤΗΣ-ΓΟΝΕΑΣ-ΔΩΡΗΤΗΣ)

1) Φορολογική Ενημερότητα, η οποία εκδίδεται από την ΔΟΥ εισοδήματος συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου. (Υπάρχει δυνατότητα λήψης της φορολογικής ενημερότητας από τους συμβολαιογράφους μέσω διαδικτύου, εφόσον ο μεταβιβάζων δεν έχει καμία φορολογική εκκρεμότητα).

2) Ασφαλιστική Ενημερότητα από το ΙΚΑ αν ο μεταβιβάζων είναι ή ήταν την τελευταία δεκαετία έμπορος ή μέλος εταιρείας ή αν κτίζει ή έκτιζε την τελευταία δεκαετία σπίτι ή αν αγόρασε σπίτι που κτίστηκε την τελευταία δεκαετία. Η ενημερότητα αυτή εκδίδεται συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου από το Τμήμα Οικοδομών του ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται, αφού προσκομισθεί υπηρεσιακό σημείωμα περί μη οφειλής από το ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται ο μεταβιβάζων. (Αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή οφειλές, την ενημερότητα μπορεί να την πάρει και ο Συμβολαιογράφος από την Διεύθυνση Πληροφορικής του ΙΚΑ, μόνο όμως αν πρόκειται για αδόμητο οικόπεδο/αγροτεμάχιο ή για λογαριασμό του εργολάβου).

3) Βεβαίωση από το Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Προσκομίζεται στον Δήμο ο τελευταίος λογαριασμός της ΔΕΗ εξοφλημένος και απλό αντίγραφο του συμβολαίου κτήσης.

4) Αν ο τίτλος κτήσης είναι Γονική Παροχή – Δωρεά - Κληρονομία τότε α) αν τα συμβόλαια (ή ο θάνατος) είναι μετά τις 31-12-1994, πιστοποιητικό από την ΔΟΥ του γονέα - δωρητή - αποβιώσαντος ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής - δωρεάς ή κληρονομίας αντίστοιχα, ενώ β) αν είναι πριν την 31-12-1994, επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου ή βεβαίωση από τον συμβολαιογράφο που το συνέταξε για την ακριβή ημερομηνία του συμβολαίου, και, σε περίπτωση κληρονομίας, ληξιαρχική πράξη θανάτου.

5) Αν στον τίτλο κτήσης είχε παρακρατηθεί η επικαρπία και ο επικαρπωτής απεβίωσε προσκομίζεται ληξιαρχική πράξη θανάτου του επικαρπωτή.

6) Μόνο για τα νομικά πρόσωπα : Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του νομικού προσώπου ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει δηλωθεί στην δήλωση Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για τα δύο προηγούμενα έτη ή υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 ότι το νομικό πρόσωπο δεν είχε υποχρέωση να συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στη δήλωση ΦΑΠ. Η υπεύθυνη αυτή δήλωση υποβάλλεται στην Δ.Ο.Υ. μαζί με τα παραστατικά που αποδεικνύουν την απαλλαγή από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΦΑΠ και με φωτοτυπία του τίτλου κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. 

7) Μόνο για φυσικά πρόσωπα : Αντίγραφο του εκκαθαριστικού σημειώματος ΕΤΑΚ έτους 2009, επικυρωμένο από την ΔΟΥ που το έχει εκδώσει, ΚΑΙ με βεβαίωση της ΔΟΥ αυτής (η οποία σημειώνεται πάνω στο αντίγραφο αυτό) ότι έχει πληρωθεί το ΕΤΑΚ 2009. Αν το ακίνητο που μεταβιβάζεται αποκτήθηκε μετά την 1/1/2009, τότε αντί του ΕΤΑΚ υποβάλλεται στην αρμόδια ΔΟΥ υπεύθυνη δήλωση (εις διπλούν) στην οποία δηλώνεται ο χρόνος απόκτησης του ακινήτου μαζί με φωτοτυπία του τίτλου (συμβολαίου) κτήσης. Για τα αυθαίρετα κτίσματα ή τμήματα (π.χ. ημιυπαίθριοι) που δεν είναι δηλωμένα στο Ε9 και συνεπώς δεν εμφανίζονται ούτε στο ΕΤΑΚ υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση (εις διπλούν) στην οποία αναφέρεται ότι τα αυθαίρετα αυτά τακτοποιήθηκαν καθώς και ο νόμος με τον οποίο τακτοποιήθηκαν (π.χ. Ν. 3843/2010 ή Ν. 4014/2012 ή Ν. 1478/2013). Για τα κτίσματα που κτίσθηκαν μετά την 1/1/2009 υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση (εις διπλούν) στην οποία αναφέρεται ο χρόνος της ανέγερσης και προσκομίζεται και η άδεια οικοδομής, ενώ για το οικόπεδο στο οποίο κτίσθηκαν απαιτείται το αντίγραφο του εκκαθαριστικού ΕΤΑΚ (εκτός αν και το οικόπεδο αποκτήθηκε μετά την 1/1/2009). Για τα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλεως και οικισμού δεν απαιτείται ΕΤΑΚ διότι δεν είχαν υπαχθεί ακόμη στο τέλος αυτό, αν όμως έχουν κτίσματα απαιτείται εκκαθαριστικό ΕΤΑΚ για τα κτίσματα (ή υπεύθυνη δήλωση αν αποκτήθηκαν μετά την 1/1/2009).

8) Αν το ακίνητο που μεταβιβάζεται απέφερε εισόδημα (ενοίκια ή γεωργικό εισόδημα) και το εισόδημα αυτό δηλώθηκε εκπρόθεσμα απαιτείται πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ του εισοδήματος του μεταβιβάζοντος ότι δηλώθηκε το εισόδημα αυτό έστω και εκπρόθεσμα.

9) Αντίγραφο της Άδειας Οικοδομής και Σχεδιαγράμματα Πολεοδομίας (τοπογραφικό διάγραμμα - διάγραμμα κάλυψης - τομή - κατόψεις ορόφων). Αν το ακίνητο έχει κτιστεί μετά τις 14-3-1983 το αντίγραφο της άδειας οικοδομής πρέπει να είναι επικυρωμένο. Επίσης αν πρόκειται για ακίνητο που κτίζεται με άδεια οικοδομής μετά την ισχύ του Ν. 4030/2011 χρειάζονται και αντίγραφα των σχεδίων της άδειας, θεωρημένα από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ).

10) Βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον Ν. 4178/2013 (και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη) ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι το κτίσμα που υπάρχει και η χρήση του είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί.. Η βεβαίωση του μηχανικού πρέπει να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α.\'87. Δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα α) για ακίνητα εντός σχεδίου για τα οποία μέχρι 8/8/2013 είτε έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια είτε έχει καταρτισθεί συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, β) για ακίνητα εντός σχεδίου όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, γ) για ακίνητα εκτός σχεδίου μη άρτια και μη οικοδομήσιμα σύμφωνα με το εμβαδόν τους, δ) για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν είναι πάνω από 15.000 ευρώ και δεν βρίσκονται εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). 

- Σημειώνεται ότι ως ΖΟΕ έχει καθοριστεί ολόκληρη η εκτός σχεδίου περιοχή του νομού Αττικής (μαζί με τα νησιά), εκτός από την περιοχή της τέως επαρχίας Τροιζηνίας (ΠΔ 22/6/1983 ΦΕΚ Δ\' 284/7-7-1983).

11) Αν μεταβιβάζεται λόγω πωλήσεως οικόπεδο ή αγροτεμάχιο (με ή χωρίς κτίσμα), πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν. 651/77 και του Ν. 1337/83 και συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α \'87. Επίσης τοπογραφικό διάγραμμα απαιτείται και για γονικές παροχές ή δωρεές όταν πρόκειται για αγροτεμάχια (με ή χωρίς κτίσματα) που βρίσκονται εντός ΖΟΕ. Πωλείται αγροτεμάχιο στον Δήμο Καλαμάτας, 2500τμ ,εκτός σχεδίου , επίπεδο ,ελιές, ροδιές, βερικοκιές, ροδακινιές , μουσμουλιές, συκιές, αχλαδιές, καρυδιές.

12) Αν μεταβιβάζεται ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο μετά το 1983 απαιτείται βεβαίωση από τον Δήμο του ακινήτου ότι έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας και αν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής απαιτείται και βεβαίωση ότι έχουν εξοφληθεί οι εισφορές σε χρήμα.

13) α) Βεβαίωση υποβολής δήλωσης του ακινήτου για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές, ή β) Κτηματολογικό ή κτηματογραφικό απόσπασμα για τις περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει κλείσει. Για την Καλλιθέα και το Παλαιό Φάληρο που ανήκουν στο Παλιό Κτηματολόγιο Πρωτευούσης χρειάζεται έγγραφο από το Γραφείο Κτηματολογίου Πρωτευούσης. Για την Αθήνα και τους υπόλοιπους δήμους που μπήκαν στο Κτηματολόγιο το 2008 δεν απαιτείται τίποτα απολύτως (μέχρι στιγμής).

14) Μόνο για αγοραπωλησίες: Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) για κτίσματα άνω των 50 τ.μ.

15) Μόνο για γονικές παροχές και δωρεές: Πληρωμή Ταμείου Νομικών στην Εθνική Τράπεζα πριν από την σύνταξη του συμβολαίου.

16) Συμβόλαιο κτήσης του ακινήτου που μεταβιβάζεται και πιστοποιητικό μεταγραφής.

17) Πλήρη στοιχεία ταυτότητας του μεταβιβάζοντος, επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ που φορολογείται.

Β) ΑΠΟΚΤΩΝ (ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ-ΤΕΚΝΟ-ΔΩΡΕΟΔΟΧΟΣ)

Πλήρη στοιχεία ταυτότητας, επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ που φορολογείται.

Για απαλλαγή λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας
α) Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.

β) Απλά αντίγραφα των δηλώσεων φόρου εισοδήματος (Ε1) των 3-5 τελευταίων ετών 
γ) Απλά αντίγραφα όλων των Ε9 που έχουν υποβληθεί μέχρι σήμερα.

δ) Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ\' όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο).

ΠΑΡΑΣΤΑΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ

Η παράσταση δικηγόρου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική μέχρι την 31/12/2013 μόνο στις πωλήσεις και μόνο για τον αγοραστή εφόσον η αξία του ακινήτου είναι άνω των 80.000 €. Δεν απαιτείται παράσταση δικηγόρου στις γονικές παροχές, στις δωρεές καθώς και στις διανομές και ανταλλαγές ακινήτων.

ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Αναστέλλεται η εφαρμογή του τεκμηρίου «πόθεν έσχες» για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου (όχι μόνο α\' κατοικίας) μέχρι την 31/12/2013 σύμφωνα με τον Ν. 3986/2011 (άρθρο 28).   

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΤΗΤΑ        ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΤΗΤΑ           ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ