Δικαιολογητικά αγοράς ακινήτου

Ο αγοραστής ενός ακινήτου αφού εξασφαλίσει, με μικρή προκαταβολή, την υπογραφή του πωλητή, χρειάζεται τα παρακάτω δικαιολογητικά προκειμένου να διεκπεραιωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου.

ΑΓΟΡΕΣ

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ο αγοραστής ενός ακινήτου αφού εξασφαλίσει, με μικρή προκαταβολή, την υπογραφή του πωλητή, χρειάζεται τα παρακάτω δικαιολογητικά προκειμένου να διεκπεραιωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου.

1. Δελτίο Αστυνομικής Ταυτότητας ή Διαβατήριο
2. Αποδείξεις πληρωμής του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Προκειμένου να υπολογιστεί και να καταβληθεί ο φόρος αυτός, ο συμβολαιογράφος πρέπει να έχει συντάξει φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί, σε ειδική δήλωση προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
3. Στην περίπτωση απαλλαγής φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας ο αγοραστής θα πρέπει να προσκομίσει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.:
4. Υπεύθυνη δήλωση στην οποία να αναγράφεται ότι δεν έχει τύχει φοροαπαλλαγής για απόκτηση πρώτης κατοικίας στο παρελθόν και ότι δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε άλλο σπίτι ή διαμέρισμα.
5. Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.
6. Αντίγραφο της φορολογικής δήλωσης των τελευταίων ετών καθώς και αντίγραφο του εντύπου Ε9 επικυρωμένο από τη Δ.Ο.Υ. του εισοδήματός του.
7. Βεβαίωση αρτιότητας με τοπογραφικό από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο.
8. Υπεύθυνες δηλώσεις στις οποίες θα αναγράφεται ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε ρέμα, αιγιαλό ή παραλία.

Μετά την υπογραφή των συμβολαίων, ένα αντίγραφο κατατίθεται από τον αγοραστή ή το συμβολαιογράφο στο υποθηκοφυλακείο, προκειμένου ο νέος ιδιοκτήτης να αποκτήσει το πιστοποιητικό μετεγγραφής του ακινήτου.Σε όλη τη διαδικασία μεταβίβασης ο συμβολαιογράφος αλλά κυρίως ο δικηγόρος του αγοραστή οφείλει να τον ενημερώνει για τα έγγραφα και τις ενέργειες που απαιτούνται, προκειμένου η διαδικασία αγοράς να ολοκληρωθεί με τον πλέον ασφαλή και νόμιμο τρόπο.

ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η αγορά ενός ακινήτου συνοδεύεται από πρόσθετες δαπάνες που επιβαρύνουν την πραγματική αξία του. Μέρος των δαπανών αφορά τις αμοιβές των εμπλεκόμενων στη διαδικασία αγοραπωλησίας επαγγελματιών, ενώ σημαντικό είναι και το κόστος για την πληρωμή φόρων, τελών και εισφορών. Είναι χρήσιμο ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει εκ των προτέρων το συνολικό κόστος απόκτησης του ακινήτου ώστε να προσδιορίσει τις αγοραστικές του δυνατότητες καθώς και τα ποσά αυτοχρηματοδότησης και δανεισμού. Έχοντας σαφή γνώση των οικονομικών του υποχρεώσεων θα οδηγηθεί στη λήψη των αποφάσεων εκείνων που θα ικανοποιήσουν τις στεγαστικές του ανάγκες χωρίς να τον οδηγήσουν σε οικονομικά αδιέξοδα.

ΜΑΘΕ ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΠΟΙΑ ΕΙΝΑΙ ΤΑ ΕΞΟΔΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Αμοιβή δικηγόρου

Αμοιβή συμβολαιογράφου

Αμοιβή κτηματομεσίτη

Τέλος Εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο

Μετεγγραφή προσημείωσης

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.)

Φόρος υπέρ Ο.Τ.Α.

Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.)

ΑΜΟΙΒΗ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ

Η παράσταση δικηγόρου για σύνταξη εγγράφων ενώπιον συμβολαιογράφου είναι υποχρεωτική εφόσον τo αντικείμενο της συμβάσεως είναι τουλάχιστον αξίας 29.347.0286 ευρώ για τις περιφέρειες Δικηγορικών Συλλόγων Αθηνών και Πειραιά και 11.738,8114 ευρώ για τις περιφέρειες των λοιπών Δικηγορικών Συλλόγων της χώρας. Το ελάχιστο όριο της αμοιβής του δικηγόρου κάθε μέρους προσδιορίζεται βάσει της αξίας του αντικειμένου ως εξής:

Η αμοιβή του δικηγόρου για νομικό έλεγχο ακινήτου συνήθως είναι επιπλέον.

ΑΜΟΙΒΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΥ

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται στο 1,2% έως 2% επί της αναγραφόμενης αξίας του συμβολαίου ή επί της αντικειμενικής αξίας, ανάλογα με το ποια αξία είναι μεγαλύτερη. Θα χρειαστεί να καταβάλετε προς το συμβολαιογράφο επιπρόσθετες δαπάνες για αντίγραφα συμβολαίων, σύνταξη φορολογικών δηλώσεων και περιλήψεων, πάγια τέλη, χαρτόσημα δεύτερα φύλλα κ.λπ.

ΑΜΟΙΒΗ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΗ

Η αμοιβή του κτηματομεσίτη, εφόσον συνεργαστείτε μαζί του, ανέρχεται στο 2% επί της πραγματικής (εμπορικής) αξίας του ακινήτου.

ΤΕΛΟΣ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΙΟ

Προκειμένου να μετεγγραφεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ο αγοραστής υποχρεούται στην καταβολή 0,475% επί του τιμήματος ή της αντικειμενικής αξίας του συμβολαίου, ανάλογα με το ποια αξία είναι η μεγαλύτερη.

ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ

Αν η αγορά του ακινήτου γίνεται με στεγαστικό δάνειο και προσημειώνεται το ακίνητο, το κόστος μετεγγραφής της προσημείωσης στο Υποθηκοφυλακείο ανέρχεται στο 0,75% - 0,80% επί της αξίας του συμβολαίου.

ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (Φ.Μ.Α.)

Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων υπολογίζεται σε 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ της αξίας του ακινήτου και σε 10% για το υπόλοιπο ποσό της αξίας του.
Ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων κατά την αγορά πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή ισχύει για αγορά από άγαμο κατοικίας μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι του ποσού των 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι του ποσού των 250.000 ευρώ ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι του ποσού των 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Η απαλλαγή ισχύει επίσης για αγορά από άγαμο οικοπέδου μέχρι του ποσού των 50.000 ευρώ και από έγγαμο μέχρι του ποσού των 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡ Ο.Τ.Α.

Επιβάλλεται ένα πρόσθετο τέλος 3% επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτου υπέρ του Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης στα όρια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.

ΦΟΡΟΣ ΠΡΟΣΤΙΘΕΜΕΝΗΣ ΑΞΙΑΣ (Φ.Π.Α.)

Υπολογίζεται στην αξία του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Η επιβολή του Φ.Π.Α. εφαρμόζεται σε ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται ή αναθεωρείται από 1ης Ιανουαρίου 2006, εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

Έξοδα

•  Είναι υποχρεωτική η παρουσία δικηγόρου στο συμβόλαιο εφόσον το ακίνητο ξεπερνά σε αντικειμενική αξία τις 29.340 ευρώ την Αττική και τις 11.750 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα. Τα έξοδα παράστασης του δικηγόρου στο συμβόλαιο είναι 1%  για τις πρώτες 44.000 ευρώ της αντικειμενικής αξίας και 0.5% για το υπόλοιπο ποσό συν 15 ευρώ για αγορά ενσήμων. (δηλ για ακίνητο αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ η παράσταση του δικηγόρου είναι 440 + 280 + 15 = 735 ευρώ). Η παραπάνω αμοιβή επιβαρύνεται με φπα 23% και καταβάλετε την ημέρα των συμβολαίων. Εάν όμως υπάρχουν προβλήματα με τίτλους κλπ η αμοιβή μπορεί να ξεπεράσει το ποσό αυτό.

•  Εάν πρόκειται για οικόπεδο το τοπογραφικό (απαραίτητο για την σύνταξη των συμβολαίων) θα στοιχίσει τουλάχιστον 300 ευρώ και εφόσον πρόκειται για κτίριο ή μέρος κτιρίου (πχ διαμέρισμα) με άδεια οικοδομής μετά 1955 βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο με ανάλογο κόστος.

•  Το κόστος έκδοσης του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ):

Για περιπτώσεις κατοικιών:

- Όταν επιθεωρείται ολόκληρη πολυκατοικία: 1,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

- Όταν επιθεωρείται τμήμα κτιρίου κατοικίας (διαμέρισμα): 2,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 150 ευρώ).

- Όταν επιθεωρείται μονοκατοικία: 1,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

Για άλλες περιπτώσεις κτιρίων (π.χ. γραφεία):

- Ως 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ).

- Πάνω από 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. για τα πρώτα 1.000 τ.μ. και 1,5 ευρώ/τ.μ. για τα υπόλοιπα τ.μ.

    Δεν απαιτείται η έκδοση ΠΕΑ για τις εξής περιπτώσεις:

- Κτίριο (ενιαίο ή τμήμα του) με συνολική επιφάνεια μικρότερη ή ίση των 50 τ.μ. (π.χ. ένα διαμέρισμα με επιφάνεια μικρότερη ή ίση των 50 τ.μ.).

- Κτίρια με χρήσεις: βιομηχανίας, βιοτεχνίας, εργαστηρίου, αποθήκης, στάθμευσης αυτοκινήτων, πρατήρια υγρών καυσίμων.

Σημείωση: Δεν εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ τα διατηρητέα κτίρια και οι παραθεριστικές κατοικίες (με διαμονή μικρότερη των τεσσάρων μηνών).

•  Εφόσον έχει μεσολαβήσει μεσίτης το 2% της συμφωνηθείσης τιμής πώλησης του ακινήτου το οποίο καταβάλλεται αμέσως μετά την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων  (Η μεσιτική αμοιβή επιβαρύνεται με φπα 23%).

Από τη στιγμή που επιλέξατε το ακίνητο που σας ενδιαφέρει και η τιμή έχει συμφωνηθεί, θα πρέπει να ακολουθήσετε τα πιο κάτω βήματα προκειμένου αυτό να γίνει δικό σας.

ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ
Μία προκαταβολή (αρραβώνας), ανάλογη της αξίας του ακινήτου, πρέπει να δοθεί προκειμένου να επισημοποιηθεί το ενδιαφέρον σας, το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να κλειδώσει εκεί όπου τελικά έχει συμφωνηθεί.Η προκαταβολή δίδεται στον ιδιοκτήτη – πωλητή ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, αφού συνταχθεί Ιδιωτικό Συμφωνητικό, το οποίο έχει και την έννοια της απόδειξης.

Σε αυτό καθορίζονται σαφώς:

• Το ύψος της αξίας του ακινήτου.
• Ο τρόπος εξόφλησής του.
• Ενδεχόμενες κατασκευαστικές παρεμβάσεις εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή.
• Η προθεσμία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, για τον Έλεγχο Τίτλων Ιδιοκτησίας του ακινήτου.
• Οι ρήτρες που αφορούν τον αγοραστή και τον πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης ενός εκ των δύο.

Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η προκαταβολή αυτή είναι συνήθως το 10% της αξίας του ακινήτου.
Σε περίπτωση που διαμένετε στο εξωτερικό ή για άλλους προσωπικούς λόγους, μπορείτε να κάνετε πληρεξούσιο τον Δικηγόρο σας, προκειμένου να αναλάβει την όλη διαδικασία.
Η πληρεξουσιότητα γίνεται σε Συμβολαιογράφο και στην περίπτωση που διαμένετε στο εξωτερικό, αυτό μπορεί να γίνει στην πλησιέστερη Ελληνική Προξενική αρχή.
Πάντως στη περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο αλλάξετε γνώμη και δεν θέλετε να αγοράσετε το ακίνητο, η προκαταβολή θα παραμείνει υπέρ του ιδιοκτήτη εκτός κι αν η υπαναχώρησή σας οφείλεται σε νομικό πρόβλημα του ακινήτου (υποχρεώσεις προς το δημόσιο, τράπεζες, μη καθαροί τίτλοι κλπ) που επισημάνθηκε από τον Δικηγόρο σας κατά το χρονικό διάστημα ελέγχου των Τίτλων Ιδιοκτησίας, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω.

ΑΡΙΘΜΟΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΥ ΜΗΤΡΩΟΥ
Εάν δεν έχετε μέχρι τώρα κάνει φορολογική δήλωση ή είστε αλλοδαπός προερχόμενος από χώρα της Ευρωπαϊκής ένωσης, θα χρειασθεί να πάρετε Αριθμό Φορολογικού Μητρώου πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Μπορούμε να σας βοηθήσουμε σε αυτή τη διαδικασία.

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΓΟΡΑΣΤΟΥ & ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ
Σύμφωνα με το νόμο, για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου, απαιτείται η παρουσία δικηγόρου του αγοραστή. Ο δικηγόρος σας σε συνεργασία με τον Συμβολαιογράφο, ο οποίος θα συντάξει το οριστικό συμβόλαιο αγοράς, θα το ελέγξει για τυχόν νομικές διορθώσεις. Εάν δεν έχετε δικηγόρο μπορούμε να σας συστήσουμε εξειδικευμένο στις αγοραπωλησίες, μέσω του Νομικού μας τμήματος

ΥΠΟΒΟΛΗ ΔΗΛΩΣΗΣ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου υποβάλλεται στην Εφορία η δήλωση φόρου μεταβίβασης.
Η Δήλωση αυτή συντάσσεται από τον Συμβολαιογράφο και συνοδεύεται από τα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή και υποβάλλεται από τον ίδιο τον αγοραστή ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στο Τμήμα Κεφαλαίου της ΔΟΥ που ανήκει το ακίνητο.
Ο φόρος καταβάλλεται από τον αγοραστή εφάπαξ, και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται επίσημα από τους ετήσιους πίνακες της εφορίας για κάθε περιοχή. Οι αμοιβές δικηγόρου και συμβολαιογράφου υπολογίζονται επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.
Η τιμή αγοράς ενός ακινήτου (εμπορική αξία) και η αντικειμενική του αξία δεν συμβαδίζουν πάντοτε. Συνήθως η αντικειμενική αξία είναι χαμηλότερη της εμπορικής.
 
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ ΑΓΟΡΑΣΤΗ
Πρέπει επίσης να υπολογίσετε τις πιο κάτω επιβαρύνσεις στη τελική τιμή του ακινήτου, όπως ενδεικτικά αναφέρονται (δείτε λεπτομερή ανάλυση εδώ)

ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ
Μόλις πληρωθεί ο Φόρος μεταβίβασης από τον αγοραστή καθώς επίσης και τα υπόλοιπα έξοδα, το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τον αγοραστή, παρουσία του δικηγόρου του και του δικηγόρου του πωλητή. Στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος θα μεταγράψει το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου, το οποίο θα κρατήσει ένα αντίγραφο του συμβολαίου. Επίσης ένα αντίγραφο θα κρατήσει και ο συμβολαιογράφος ενώ θα δώσει επικυρωμένα αντίγραφα στον αγοραστή.

     ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ                                  ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ         ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ