Με 40.000 αγοράζεις διαμέρισμα 100 τ.μ.

Πτώση που ξεπερνάει το 65% σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν καταγράψει οι τιμές στην αγορά κατοικίας από το τέλος του 2008 έως το τέλος του 2016, σε μία από τις χειρότερες περιόδους της κτηματαγοράς διαχρονικά.

Πτώση που ξεπερνάει το 65% σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν καταγράψει οι τιμές στην αγορά κατοικίας από το τέλος του 2008 έως το τέλος του 2016, σε μία από τις χειρότερες περιόδους της κτηματαγοράς διαχρονικά. Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών, όπου εντοπίζεται και η συντριπτική πλειονότητα της όποιας ζήτησης εκδηλώνεται ακόμα, να έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα που κρίνονται ιδιαίτερα ελκυστικά, ιδίως αν συγκριθούν με τις τιμές που ίσχυαν κατά τη διάρκεια των ετών που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι με ένα κόστος της τάξεως των 40.000 - 50.000 ευρώ μπορεί να αγοράσει κανείς ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. εξαιρετικής κατάστασης σε περιοχές όπως το Κερατσίνι, η Δραπετσώνα και το Πέραμα, όταν το 2008, ένα αντίστοιχο ακίνητο κόστιζε ακόμα και 120.000 ευρώ. Ακόμα πιο ελκυστική φαντάζει η αγορά στο άλλο άκρο της, δηλαδή στις ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου, όπως για παράδειγμα η Εκάλη και το Παλαιό Ψυχικό, όπου το μέσο κόστος διαμορφώνεται σε 160.000 και 200.000 ευρώ αντίστοιχα, όταν πριν από λίγα χρόνια χρειαζόταν κανείς υπερδιπλάσια χρήματα για την απόκτηση κατοικιών με παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά. Ακόμα κι έτσι όμως, τέτοιου είδους κατασκευές δυσκολεύονται να βρουν αγοραστές, δεδομένου ότι πλέον η κατοχή τους συνεπάγεται πολλαπλάσια ετήσια έξοδα μέσω του ΕΝΦΙΑ.

Ασφαλώς δεν λείπουν και οι «ακραίες» περιπτώσεις, δηλαδή ακίνητα που να πωλούνται σε σχεδόν «συμβολικές» τιμές της τάξεως των 3.000 - 4.000 ευρώ. Πρόκειται κυρίως για παλαιές κατασκευές σε υποβαθμισμένα σημεία του κέντρου, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους προσπαθούν να ξεφορτωθούν «όσο-όσο», προκειμένου να εξυπηρετήσουν άλλες ληξιπρόθεσμες οφειλές τους. Ωστόσο, σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, τέτοιου είδους πωλήσεις είναι λιγοστές και αφορούν ακίνητα που ακόμα και αν η αγορά λειτουργούσε φυσιολογικά, δύσκολα θα έβρισκαν αγοραστές. Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά τη διάρκεια του 2016, ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών των κατοικιών επιβραδύνθηκε σημαντικά, καθώς η αγορά ξεκίνησε να σταθεροποιείται εκ νέου, όπως είχε συμβεί και κατά το 2014, πριν δηλαδή από την αποσταθεροποίηση του πολιτικού και οικονομικού σκηνικού στη χώρα. Ειδικότερα, ενώ κατά το πρώτο τρίμηνο η ετήσια πτώση των τιμών πανελλαδικά άγγιξε το 4,3%, κατά το δεύτερο τρίμηνο η πτώση περιορίστηκε σε 2,6% και κατά το τρίτο τρίμηνο (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία) δεν ξεπέρασε το 1,5%, ενώ στην Αθήνα ήταν μόλις 0,9%.

Εν τω μεταξύ, σαφώς θετικότερη είναι η πορεία των τιμών των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων, συγκριτικά με εκείνη των νεόδμητων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο, η πτώση των τιμών των νεόδμητων κατοικιών (ηλικίας έως πέντε ετών) άγγιξε το 2,2% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης της τάξεως του 1% που καταγράφηκε για τα παλαιότερα ακίνητα. Κατά το 2015, τα νεόδμητα υποχώρησαν σε αξία κατά 5,6%, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα σημείωσαν απώλειες της τάξεως του 4,7%. Η εξέλιξη αυτή φαντάζει φυσιολογική, δεδομένου ότι σε πολύ μεγάλο ποσοστό (μεσίτες υπολογίζουν ότι ξεπερνάει το 90%) οι συναλλαγές κατοικιών στην παρούσα χρονική συγκυρία αφορούν παλαιότερα ακίνητα, τα οποία είναι σαφώς πιο προσιτά έναντι των νεόδμητων. Παράλληλα, συχνά, όταν ο πωλητής είναι ιδιώτης και όχι επαγγελματίας κατασκευαστής, το περιθώριο διαπραγμάτευσης είναι υψηλότερο, ευνοώντας την επίτευξη συμφωνίας μεταξύ των δύο πλευρών.

Πάντως, σύμφωνα με την τελευταία τριμηνιαία έρευνα της εταιρείας παροχής επενδυτικών συμβουλών ακινήτων, Global Property Guide, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2016, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν την πρώτη τους, έστω και οριακή, άνοδο της τάξεως του 0,03%, συγκριτικά με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Η εικόνα αυτή προκύπτει με βάση τη μεταβολή των τιμών, με ενσωματωμένο τον πληθωρισμό, καθώς σε ονομαστικούς όρους οι αξίες παρέμειναν σε πτώση, η οποία διαμορφώθηκε σε 0,9% σε τριμηναία βάση και 1,53% σε ετήσια βάση, δηλαδή συγκριτικά με το τρίτο τρίμηνο του 2015.

Το 2017 φαντάζει «αίνιγμα» όσον αφορά την εξέλιξη των τιμών, καθώς η σταθεροποιητική πορεία των τελευταίων μηνών είναι πολύ εύκολο να εκτροχιαστεί σε μια ενδεχόμενη νέα πολιτική και οικονομική κρίση. Οσο μάλιστα δεν ολοκληρώνεται η δεύτερη αξιολόγηση και επανέρχεται στο προσκήνιο η ανησυχία για την παραμονή ή όχι της χώρας στην Ευρωζώνη, οι πιέσεις για νέα υποχώρηση των τιμών των ακινήτων αναμένεται να βρεθούν ξανά στο επίκεντρο, προκαλώντας άλλο ένα «πισωγύρισμα» στην πορεία εξόδου της αγοράς από την κρίση.

Ακόμα όμως κι αν αποφευχθούν τα χειρότερα, η αγορά κατοικίας δύσκολα συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις ανάκαμψης, τουλάχιστον φέτος, καθώς ο συνδυασμός των υψηλών φορολογικών επιβαρύνσεων και ο γρίφος των πλειστηριασμών συνεχίζουν να λειτουργούν ως «βαρίδια».

Ιδίως, όσον αφορά τη φορολογική αβεβαιότητα, η επιβολή του ΕΝΦΙΑ και οι συνεχείς τροποποιήσεις του έχουν λειτουργήσει ως σημαντικό αντικίνητρο για την απόκτηση κατοικίας, ενώ εξακολουθεί να εκκρεμεί και η μεταρρύθμιση του συστήματος αντικειμενικών αξιών, η οποία διαρκώς αναβάλλεται, ώστε τουλάχιστον οι επιβαρύνσεις να γίνουν δικαιότερες. Εξίσου σημαντικό στοιχείο για την επανεκκίνηση της αγοράς κατοικίας, τουλάχιστον σε επίπεδο συναλλαγών, είναι, σύμφωνα με την πλειονότητα των φορέων της αγοράς ακινήτων, η ευκολότερη πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό και η βελτίωση του οικονομικού κλίματος.