Έρευνα ακινήτων: Οι τιμές για κατοικίες

Μόνο τα ακίνητα του ξενοδοχειακού κλάδου διασώζονται στη λαίλαπα της κτηματαγοράς, η οποία διαρκεί πάνω από οκτώ χρόνια διαλύοντας έναν κλάδο που αποτελούσε κάποτε την «ατμομηχανή» της οικονομίας.

Μόνο τα ακίνητα του ξενοδοχειακού κλάδου διασώζονται στη λαίλαπα της κτηματαγοράς, η οποία διαρκεί πάνω από οκτώ χρόνια διαλύοντας έναν κλάδο που αποτελούσε κάποτε την «ατμομηχανή» της οικονομίας.

Η κατάρρευση τιμών και ζήτησης για κατοικίες, καταστήματα και αποθηκευτικούς χώρους, συνεχίζεται και το 2016, χωρίς πολλές προοπτικές ανάκαμψης, όσο το οικονομικό κλίμα είναι κακό. Ερευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων «Δανός», η οποία συνεργάζεται με τη γαλλική BNP Paribas Real Estate, καταγράφει τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, εξελίξεις που είναι ιδιαίτερα κακές για τον κλάδο, αλλά και για την οικοδομή που ουσιαστικά πνέει τα λοίσθια.

Αλλά και οι εκτιμήσεις του τέως προέδρου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικού συμβούλου της Solum Property Services, Μπ. Χαραλαμπόπουλου είναι δυσοίωνες. Οπως τονίζει, υπάρχει περιορισμένο ενδιαφέρον ξένων για την ελληνική αγορά ακινήτων. Το ενδιαφέρον αυτό εντοπίζεται σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού τουρισμού (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Χαλκιδική κ.λπ.). Επίσης σε περιορισμένη κλίμακα ζητούνται εξοχικές κατοικίες σε πολύ μειωμένες τιμές σε σχέση με τα επίπεδα προ της κρίσης. Ορισμένα επιθετικά funds «κοράκια» ζητούν ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές. Στην έρευνα της Δανός - BNP Paribas τονίζονται τα εξής:

Ξενοδοχεία

Η αγορά για τα ξενοδοχεία παρέμεινε υψηλή το 2014, το 2015 και το 1ο εξάμηνο του 2016, ως αποτέλεσμα της συνεχούς ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού από τα ξενοδοχεία το 2013.

Νέα ξενοδοχεία 5 και 4 αστέρων έχουν εισέλθει στην αγορά, με νέους διεθνείς φορείς να θεσπίζουν την παρουσία τους και μεγάλους παίκτες να επεκτείνουν τις θέσεις τους.

Οι τιμές αγοράς των δωματίων στα ξενοδοχεία στην Ελλάδα εκτιμάται ότι θα κυμανθούν μεταξύ 35.000 ευρώ έως 65.000 ευρώ για τα δευτεροβάθμια ξενοδοχεία 4 αστέρων, ενώ τα δωμάτια των προνομιακών 4 αστέρων ξενοδοχείων κυμαίνονται μεταξύ 65.000 ευρώ και 95.000 ευρώ.

Οι τιμές αγοράς των δωματίων των ξενοδοχείων 5 αστέρων, εκτιμάται ότι θα κυμανθούν από 100.000 έως 160.000 ευρώ, ανάλογα με την τοποθεσία του ξενοδοχείου. Για την κατηγορία πολυτελείας 5 αστέρων, οι αγοραίες τιμές των δωματίων εκτιμάται ότι θα είναι πολύ υψηλότερες από εκείνες της κατηγορίας 5 αστέρων, και κυμαίνονται μεταξύ 200.000 και 400.000 ευρώ. Η 5 και 4 αστέρων ξενοδοχειακή αγορά στην Ελλάδα έχει και συνεχίζει να προσελκύει αυξημένο ενδιαφέρον από τους εγχώριους και διεθνείς επενδυτές. Οι επενδυτές, επίσης, βρίσκονται σε αναμονή για το πώς οι τράπεζες τελικά θα χειριστούν την αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων των ξενοδοχείων. Οι ελληνικές θεσμικές τράπεζες κατέχουν ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο προνομιακών ξενοδοχείων και σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, η αξία αυτών των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς το παρόν ανέρχεται σε 2,5 δισ. ευρώ, ενώ επιπλέον 3 δισ. ευρώ είναι σε 90 ημέρες καθυστέρηση. Οπως αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, οι ξένοι αναζητούν μόνο ευκαιρίες ή πολύ προνομιούχα ακίνητα υψηλού τουρισμού. Συνήθως είναι εταιρείες. Από πλευράς εθνικότητας απαντώνται κυρίως Βρετανοί, Γερμανοί, Ρώσοι σε μικρούς αριθμούς. Οι πράξεις μεταβίβασης είναι ελάχιστες, όπως προκύπτει από στοιχεία των συμβολαιογράφων.

Αναφορικά με την πτώση των τιμών τονίζει ότι η μέση πτώση τιμών από την έναρξη της κρίσης σύμφωνα με την ΤτΕ κυμαίνεται από 40% έως 45% για τα διαμερίσματα στην Αττική και Θεσσαλονίκη, και μικρότερη σε άλλες περιοχές της χώρας. Ωστόσο, σε υποβαθμισμένες περιοχές, για παλιά ακίνητα έχουν γίνει πράξεις σε τιμές των 350 ευρώ/τ.μ.

Η πτώση είναι μεγαλύτερη στα επαγγελματικά ακίνητα που ξεπερνά το 60% και κορυφώνεται σε καταστήματα που βρίσκονται σε δευτερεύοντες άξονες, σε γραφεία και σε logistics παλαιών προδιαγραφών. Η έρευνα της Δανός - BNP Paribas αναφέρει: Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να παραμένει με σταθερά ελάχιστες συναλλαγές. Οι τιμές φαίνεται να έχουν μια ήπια πτωτική τάση στις περισσότερες περιοχές και μια σταθεροποιητική στις πιο κεντρικές. Υπάρχει μία αύξηση στις ενοικιάσεις, με ισχυρή ζήτηση για μεσαίας/καλής ποιότητας σπίτια για ενοικίαση, τα οποία προέρχονται, κυρίως από ανθρώπους που προσπαθούν να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές στην οικιστική αγορά.

Χρηματοδότηση

Ο κύριος λόγος που η αγορά δεν έχει αυξηθεί στις πωλήσεις /αγορές, είναι η έλλειψη χρηματοδότησης. Οι τράπεζες δεν έχουν ακόμη αρχίσει να δίνουν νέα δάνεια και θα πρέπει η αγορά ενυπόθηκων δανείων να ανακάμψει, έτσι ώστε να αυξηθεί η ζήτηση. Κατά τη διάρκεια των έξι χρόνων ύφεσης, διάφοροι παράγοντες οδήγησαν στην κατάρρευση της οικιστικής αγοράς. Η δραματική πτώση των εισοδημάτων και του οικονομικού κλίματος και ειδικότερα της ψυχολογίας των καταναλωτών και η μεγάλη αύξηση και η σύγχυση που προκλήθηκε με την επιβολή του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, συνέβαλε στη δραστική μείωση της ζήτησης για κατοικίες, η οποία κυμάνθηκε σε ασυνήθιστα χαμηλά επίπεδα.

Παράλληλα, αρνητικά επιδρά το γενικότερο οικονομικό-πολιτικό κλίμα, με τους Ελληνες να αισθάνονται ανασφαλείς και να προτιμούν να ενοικιάσουν παρά να αγοράσουν σπίτι.

Επανέρχεται ο «αέρας» στα καταστήματα
Συνεχίζεται η μεγάλη πτώση σε γραφεία και εμπορικά ακίνητα

Η δραστηριότητα στον τομέα των λιανικών πωλήσεων και το πρώτο εξάμηνο του 2016 παρέμεινε σε χαμηλά επίπεδα. Η μεγαλύτερη ανάπτυξη πραγματοποιήθηκε από εταιρείες εστίασης, κυρίως μέσω franchise, σε όλη την Ελλάδα, οι εμπορικές επιχειρήσεις δραστηριοποιήθηκαν κυρίως σε

ασφαλείς περιοχές, ανοίγοντας μικρές και μεσαίες μονάδες σε προνομιούχες και τις μεγαλύτερες δευτερεύουσες αγορές. Οι ζητήσεις που υπήρξαν από επώνυμες εμπορικές επιχειρήσεις αφορούσαν κυρίως προνομιούχες περιοχές όπως η Ερμού, η Γλυφάδα, το Κολωνάκι, η Κηφισιά, η Σωτήρος στον Πειραιά, η Τσιμισκή στην Θεσσαλονίκη αλλά και τα επιτυχημένα εμπορικά κέντρα, όπου εκεί δεν υπάρχουν κενά διαθέσιμα καταστήματα προς μίσθωση. Τα ζητούμενα μισθώματα παρουσίασαν αύξηση και επανήλθε το αίτημα του «αέρα», σε εμπορικούς δρόμους σε αρκετές περιπτώσεις καταστημάτων.

Γραφεία

Στην αγορά γραφείων στην Αθήνα από το 2008, έχει παρατηρηθεί μέση πτώση στις τιμές ενοικίασης και πώλησης στην πρωτεύουσα μεταξύ 35% και 45% αντίστοιχα. Προτεραιότητα για τους μισθωτές συνεχίζει να είναι η μείωση των τετραγωνικών και η επίτευξη περισσότερο προσιτών ενοικίων. Οι περιοχές με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συνεχίζουν να είναι η Λεωφόρος Κηφισίας και το κέντρο της Αθήνας.

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη