To 9% της αξίας μιας κατοικίας θα κληθεί να πληρώσει κατά μέσον όρο ένας ενδιαφερόμενος επενδυτής είτε από την Ελλάδα είτε –κυρίως– από το εξωτερικό, σε περίπτωση που επιλέξει να αγοράσει ακίνητο στη χώρα μας και έπειτα από μερικά έτη να το μεταπωλήσει.

To 9% της αξίας μιας κατοικίας θα κληθεί να πληρώσει κατά μέσον όρο ένας ενδιαφερόμενος επενδυτής είτε από την Ελλάδα είτε –κυρίως– από το εξωτερικό, σε περίπτωση που επιλέξει να αγοράσει ακίνητο στη χώρα μας και έπειτα από μερικά έτη να το μεταπωλήσει. Αυτό προκύπτει από τη σύγκριση που πραγματοποιεί η Global Property Guide, ένας διεθνής φορέας παροχής επενδυτικών συμβουλών ακινήτων σε ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικιών παγκοσμίως, αναφορικά με το πόσο κοστίζει στους ενδιαφερομένους η είσοδος (αγορά) και η έξοδος (πώληση) από μια αγορά ακινήτων.

Με βάση αυτή την έρευνα και επί συνόλου 42 χωρών πανευρωπαϊκά, η Ελλάδα κατατάσσεται περίπου στον μέσο όρο και συγκεκριμένα στην 23η θέση, καθώς το συνολικό κόστος μιας αγοραπωλησίας ξεκινά από το 6,88% της αξίας του ακινήτου και μπορεί να ανέλθει ακόμη και στο 11% (8,96% κατά μέσον όρο), ανάλογα με τη μεσιτική αμοιβή, η οποία καταβάλλεται τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή και μπορεί να κυμαίνεται από 1% έως 2,5% της αξίας του ακινήτου. Παράλληλα, λαμβάνεται υπόψη η καταβολή φόρου μεταβίβασης 3% από τον αγοραστή, όπως και τα τέλη κτηματολογίου και τα συμβολαιογραφικά-δικηγορικά έξοδα. Για τη σύγκριση μεταξύ των επιμέρους χωρών, λαμβάνεται υπόψη μεταχειρισμένη κατοικία αξίας 250.000 ευρώ, η οποία αγοράζεται τοις μετρητοίς από μη μόνιμο κάτοικο της χώρας, στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Επίσης, το προς απόκτηση ακίνητο βρίσκεται σε μεγάλη πόλη, ενώ η συναλλαγή αφορά ιδιώτες και όχι εταιρείες/κατασκευαστές.

Σημειωτέον ότι στην Ελλάδα, σχεδόν το σύνολο των εξόδων μιας αγοραπωλησίας είναι εμπροσθοβαρές. Συγκεκριμένα, το μεγαλύτερο μέρος της δαπάνης προκύπτει κατά το στάδιο της αγοράς του ακινήτου, καθώς κατά την πώληση, η μόνη επιβάρυνση που ισχύει στην Ελλάδα αφορά τυχόν έξοδα μεσίτη. Ασφαλώς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο μεσοδιάστημα και μέχρι να μεταπωληθεί το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει πολλαπλά έξοδα – ΕΝΦΙΑ, συμπληρωματικό φόρο (εφόσον το ακίνητο είναι αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 200.000 ευρώ), Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (που ενσωματώνεται στον λογαριασμό της ΔΕΗ) και βέβαια τα τυπικά έξοδα που συνοδεύουν την κατοχή ενός ακινήτου, όπως τυχόν επισκευές και δαπάνες συντήρησης.

Μέχρι πριν από δύο έτη και πριν μειωθεί ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3% που είναι σήμερα, το συνολικό κόστος στην Ελλάδα ξεπερνούσε το 15%, με αποτέλεσμα η χώρα να βρίσκεται στη 10η θέση της Ευρώπης, σε μια περίοδο κατά την οποία είχε ήδη αρχίσει να εφαρμόζεται ο νέος ΕΝΦΙΑ, που απέφερε στο δημόσιο ταμείο περί τα 2,5-3 δισ. ευρώ ετησίως.

Ηταν μια περίοδος κατά την οποία τα ακίνητα στην Ελλάδα βαρύνονταν υπέρμετρα, τόσο ως προς την κατοχή τους όσο και ως προς τη συναλλαγή τους, καθώς η χώρα πραγματοποιούσε τη μετάβασή της από ένα φορολογικό σύστημα που φορολογούσε περισσότερο την εμπορική συναλλαγή, σε ένα σύστημα που στηρίζει τη συντριπτική πλειονότητα των προϋπολογισθέντων εσόδων στην κατοχή ακινήτων. Ενδεικτικό της αλλαγής των δεδομένων είναι ότι το 2007, όταν στην αγορά πουλήθηκαν περίπου 140.000 κατοικίες (νέες και μεταχειρισμένες), τα δημόσια έσοδα προσέγγιζαν το 1 δισ. ευρώ (μαζί με γονικές παροχές και κληρονομιές).

Σήμερα, τα αντίστοιχα έσοδα σε μια αγορά, όπου οι συναλλαγές μετά βίας ξεπερνούν τα 10.000 ακίνητα, τα αντίστοιχα έσοδα είναι μόλις 100 εκατ. ευρώ. Ασφαλώς, ένα σημαντικό ερώτημα είναι το τι θα γίνει με τη φορολογία, όταν σταδιακά επέλθει η ανάκαμψη της αγοράς και αυξηθούν οι συναλλαγές, καθώς ελάχιστοι παράγοντες του κλάδου είναι της άποψης ότι το κράτος θα μειώσει τα έσοδα που προϋπολογίζει από τα ακίνητα με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, για να τονωθεί ο κλάδος της οικοδομής και να ενθαρρυνθούν περισσότερες επενδύσεις.

Στο 23% το κόστος αγοράς και μεταπώλησης στη Ρωσία

Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, η χώρα με το μεγαλύτερο κόστος κατά την αγορά και μεταπώληση μιας κατοικίας είναι η Ρωσία με 23,1%, και ακολουθούν η Κροατία με 22,53%, το Βέλγιο με 22,15%, η Μολδαβία με 21,48%, η Μάλτα με 18,56% και η Γαλλία με 18,45%. Οι περισσότερες από τις χώρες αυτές, βέβαια, έχουν ελάχιστους ή καθόλου φόρους κατοχής ακινήτων, ώστε να είναι ισορροπημένη η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, εστιάζοντας στη φορολόγηση τόσο της αγοράς όσο και της πώλησης, μέσω της επιβολής φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Σε ό,τι αφορά τις υπόλοιπες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, η Ιταλία φορολογεί τις αγοραπωλησίες κατοικιών με 16,13%, η Κύπρος με 15,73%, η Πορτογαλία με 12,92% και η Ισπανία με 12,25%. Αντίστοιχα, η Κύπρος έχει φορολογία της τάξεως του 15,73%, επιβάλλοντας και φόρο υπεραξίας κατά τη μεταπώληση, που αγγίζει το 20%. Σημειωτέον ότι η Global Property Guide λαμβάνει υπόψη της για τη σύγκριση των επιμέρους φόρων υπεραξίας που επιβάλλει κάθε χώρα, τη διακράτηση του ακινήτου για διάστημα τουλάχιστον 10 ετών πριν από την πώλησή του, διάστημα κατά το οποίο θεωρείται ότι επιτυγχάνει υπεραξία της τάξεως του 100%.